{"id":14297,"date":"2026-11-09T09:00:00","date_gmt":"2026-11-09T08:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/my-swiss-company.com\/?p=14297"},"modified":"2026-11-06T16:31:14","modified_gmt":"2026-11-06T15:31:14","slug":"crear-administracion-fincas-suiza","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/my-swiss-company.com\/es\/crear-administracion-fincas-suiza\/","title":{"rendered":"Crear una administraci\u00f3n de fincas en Suiza: mandato de gesti\u00f3n, garant\u00edas de alquiler y formularios oficiales"},"content":{"rendered":"
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Para crear una administraci\u00f3n de fincas en Suiza no hace falta ninguna licencia federal: basta con una S\u00e0rl o una SA inscrita en el registro mercantil, salvo en el Tesino, que exige una autorizaci\u00f3n personal. Una administraci\u00f3n de fincas no vende nada. Custodia el dinero y los contratos de otros, y es en ese terreno donde la ley la espera. El C\u00f3digo de obligaciones regula el mandato, el derecho de arrendamientos fija sus formularios y la pr\u00e1ctica de la FINMA sit\u00faa sus cobros frente a la ley contra el blanqueo.<\/p>\n<\/div>\n

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\u00cdndice<\/h3>\n
    \n
  1. Crear una administraci\u00f3n de fincas en Suiza: \u00bfqu\u00e9 autorizaci\u00f3n?<\/a><\/li>\n
  2. El Tesino, \u00fanico cant\u00f3n con autorizaci\u00f3n comprobada<\/a><\/li>\n
  3. Crear una administraci\u00f3n de fincas en Suiza desde Espa\u00f1a<\/a><\/li>\n
  4. El mandato de gesti\u00f3n seg\u00fan el C\u00f3digo de obligaciones<\/a><\/li>\n
  5. Garant\u00eda de alquiler y acta de entrega<\/a><\/li>\n
  6. El formulario oficial, cant\u00f3n por cant\u00f3n<\/a><\/li>\n
  7. Cuentas de gesti\u00f3n y ley contra el blanqueo<\/a><\/li>\n
  8. Forma jur\u00eddica e IVA de una administraci\u00f3n de fincas<\/a><\/li>\n
  9. Cinco errores que cuestan una cartera<\/a><\/li>\n
  10. FAQ<\/a><\/li>\n<\/ol>\n<\/div>\n

    Crear una administraci\u00f3n de fincas en Suiza: \u00bfqu\u00e9 autorizaci\u00f3n?<\/h2>\n

    Ninguna ley federal somete la administraci\u00f3n de inmuebles a autorizaci\u00f3n. El art\u00edculo 418 del C\u00f3digo de obligaciones, que permite a los cantones regular ciertas profesiones, menciona a los agentes de cambio, los corredores y las agencias de colocaci\u00f3n, no al administrador de fincas.<\/p>\n

    Existe un t\u00edtulo federal de administrador de inmuebles (brevet f\u00e9d\u00e9ral de g\u00e9rant d’immeubles). Seg\u00fan orientation.ch, suele prepararse en paralelo al trabajo, en unos 16 meses. Fuera del Tesino, ning\u00fan texto consultado lo exige, como tampoco la afiliaci\u00f3n a una asociaci\u00f3n profesional como la USPI. Sirve sobre todo para contratar a un gerente responsable cre\u00edble.<\/p>\n

    Si su proyecto es vender inmuebles a comisi\u00f3n, entra en el corretaje, que describimos en nuestra gu\u00eda para ser agente inmobiliario en Suiza<\/a>.<\/p>\n

    El Tesino, \u00fanico cant\u00f3n con autorizaci\u00f3n comprobada<\/h2>\n

    En el Tesino, la ley cantonal sobre el ejercicio de las profesiones fiduciarias (LFid) somete a autorizaci\u00f3n la actividad de fiduciario inmobiliario ejercida por cuenta de terceros. Su art\u00edculo 4 incluye en ella el alquiler de edificios y viviendas y la administraci\u00f3n de inmuebles y de sociedades inmobiliarias. Como el art\u00edculo 3 la cita tambi\u00e9n entre las tareas del fiduciario contable, la gesti\u00f3n de fincas tesinesa pasa siempre por una autorizaci\u00f3n.<\/p>\n

    \n\n\n\n\n\n\n\n
    Regla de la LFid<\/th>\nEfecto en su sociedad de gesti\u00f3n<\/th>\nArt\u00edculo<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
    La autorizaci\u00f3n es personal y solo se concede a personas f\u00edsicas<\/td>\nLa S\u00e0rl o la SA nunca es titular<\/td>\nArt. 1 apdo. 2<\/td>\n<\/tr>\n
    Al menos un fiduciario autorizado trabaja en la empresa, con firma inscrita en el registro mercantil<\/td>\nUn gerente de la S\u00e0rl, o un administrador con funciones de gesti\u00f3n o un miembro de la direcci\u00f3n de la SA<\/td>\nArt. 6 apdos. 1 y 2<\/td>\n<\/tr>\n
    T\u00edtulo reconocido y dos a\u00f1os de pr\u00e1ctica en Suiza en una fiduciaria del sector<\/td>\nLa autoridad de vigilancia fija en su reglamento los t\u00edtulos reconocidos; un t\u00edtulo extranjero equivalente tambi\u00e9n puede serlo<\/td>\nArt. 8 y 11<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

    Fuente: ley tesinesa sobre el ejercicio de las profesiones fiduciarias (LFid, RL 953.100), de 1 de diciembre de 2009, en vigor desde el 1 de julio de 2012, en su versi\u00f3n vigente desde el 1 de enero de 2022.<\/p>\n<\/div>\n

    Para Vaud y los dem\u00e1s cantones, nuestras b\u00fasquedas no han permitido concluir en un sentido ni en otro. Conf\u00edrmelo con la autoridad cantonal de comercio antes de alquilar oficina.<\/p>\n

    Crear una administraci\u00f3n de fincas en Suiza desde Espa\u00f1a<\/h2>\n

    Venga de Espa\u00f1a o de Am\u00e9rica Latina, su situaci\u00f3n de residencia depende de su pasaporte. Un ciudadano de la Uni\u00f3n Europea que viene a ejercer una actividad por cuenta propia recibe un permiso de residencia de al menos cinco a\u00f1os si demuestra que se establece con ese fin (Acuerdo sobre la libre circulaci\u00f3n de personas, ALCP, anexo I, art. 12).<\/p>\n

    Un ciudadano de otro Estado, por ejemplo latinoamericano, solo es admitido si su admisi\u00f3n sirve a los intereses econ\u00f3micos del pa\u00eds y si se cumplen los requisitos financieros y de explotaci\u00f3n de la empresa (art. 19 LEI). La sociedad debe poder ser representada por una persona domiciliada en Suiza: un gerente o un director en la S\u00e0rl (art. 814 apdo. 3 CO), un miembro del consejo de administraci\u00f3n o un director en la SA (art. 718 apdo. 4 CO). En el Tesino, esa misma persona puede ser el fiduciario autorizado si re\u00fane los requisitos.<\/p>\n

    El mandato de gesti\u00f3n seg\u00fan el C\u00f3digo de obligaciones<\/h2>\n

    El contrato que le une a cada propietario es un mandato en el sentido de los art\u00edculos 394 y siguientes del C\u00f3digo de obligaciones. El mandatario se obliga a gestionar el asunto encomendado o a prestar los servicios prometidos seg\u00fan lo pactado (art. 394 apdo. 1 CO), y solo cobra si el contrato o la costumbre prev\u00e9n una remuneraci\u00f3n (apdo. 3). Fije por escrito honorarios y poderes.<\/p>\n

    \n\n\n\n\n\n\n\n\n
    Art\u00edculo del CO<\/th>\nQu\u00e9 exige a la administraci\u00f3n<\/th>\nConsecuencia pr\u00e1ctica<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
    Art. 398<\/td>\nEjecutar el mandato con diligencia y, en principio, personalmente<\/td>\nUna rescisi\u00f3n nula o una subida perdida comprometen su responsabilidad<\/td>\n<\/tr>\n
    Art. 400<\/td>\nRendir cuentas en cualquier momento, a petici\u00f3n, y entregar todo lo recibido<\/td>\nUna liquidaci\u00f3n por inmueble debe poder emitirse cuando se pida<\/td>\n<\/tr>\n
    Art. 401<\/td>\nLos cr\u00e9ditos y bienes adquiridos para el propietario le pertenecen, incluso en su quiebra<\/td>\nUna contabilidad que identifique con claridad el dinero de cada mandante<\/td>\n<\/tr>\n
    Art. 404<\/td>\nRevocaci\u00f3n posible en cualquier momento, con indemnizaci\u00f3n si llega en un momento inoportuno<\/td>\nUna cartera puede marcharse de un d\u00eda para otro<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

    Fuente: C\u00f3digo de obligaciones (CO, RS 220), art. 394 a 404, versi\u00f3n en vigor el 1 de octubre de 2026.<\/p>\n<\/div>\n

    Seg\u00fan el art\u00edculo 401, si la administraci\u00f3n quiebra, el propietario puede reclamar en la quiebra los bienes muebles que ella adquiri\u00f3 en nombre propio pero por cuenta de \u00e9l, y sus cr\u00e9ditos siguen el mismo camino frente a la masa (apdos. 2 y 3). Es un buen argumento ante un propietario que duda.<\/p>\n

    El art\u00edculo 404 pesa m\u00e1s en su plan de negocio: cualquiera de las partes puede revocar o renunciar al mandato en todo momento. Haga sus previsiones sin contar con una cl\u00e1usula de duraci\u00f3n m\u00ednima.<\/p>\n

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    Su administraci\u00f3n de fincas en Suiza<\/p>\n

    Una sociedad de gesti\u00f3n lista antes del primer inmueble<\/p>\n

    Cant\u00f3n de implantaci\u00f3n, S\u00e0rl o SA, inscripci\u00f3n en el registro mercantil, representante domiciliado en Suiza mientras usted a\u00fan vive en el extranjero, contabilidad por propietario e IVA de sus honorarios: My Swiss Company SA crea y administra su sociedad desde Ginebra, Lucerna o Zug.<\/p>\n

    Plantear su proyecto<\/a>
    \n Gestor\u00eda suiza en Ginebra, Lucerna y Zug, al servicio de clientes en m\u00e1s de 20 pa\u00edses.<\/span>\n<\/div>\n

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    Consejo de My Swiss Company<\/h4>\n

    A\u00f1ada a cada contrato de gesti\u00f3n un anexo con el importe de obras que puede encargar sin acuerdo previo, la periodicidad de las liquidaciones y la cuenta por la que pasan los alquileres. Responde a los art\u00edculos 397 y 400 CO y evita la mayor\u00eda de los litigios sobre facturas.<\/p>\n<\/div>\n

    Garant\u00eda de alquiler y acta de entrega<\/h2>\n

    La garant\u00eda de alquiler nunca pasa por la cuenta de la administraci\u00f3n. El arrendador que recibe una fianza en efectivo o en t\u00edtulos debe depositarla en un banco, en una cuenta de ahorro o de dep\u00f3sito a nombre del inquilino (art. 257e apdo. 1 CO). Para una vivienda, el importe exigible no supera tres meses de alquiler (apdo. 2); el texto no fija l\u00edmite para los locales comerciales.<\/p>\n

    El banco solo la libera con el acuerdo de ambas partes, un mandamiento de pago no impugnado o una sentencia ejecutoria (apdo. 3). Sin reclamaci\u00f3n del arrendador en el a\u00f1o siguiente al fin del contrato, el inquilino puede pedir \u00e9l solo la devoluci\u00f3n.<\/p>\n

    El acta de salida<\/h3>\n

    Al recibir de vuelta la vivienda, el arrendador debe revisar su estado y avisar de inmediato al inquilino de los defectos de los que responde (art. 267a apdo. 1 CO). Un aviso tard\u00edo libera al inquilino, salvo defectos que una revisi\u00f3n habitual no permit\u00eda detectar.<\/p>\n

    El formulario oficial, cant\u00f3n por cant\u00f3n<\/h2>\n

    Tres actos exigen un formulario aprobado: la subida de alquiler, la rescisi\u00f3n y, en algunos cantones, el nuevo arrendamiento. Una subida que no se notifica en el formulario oficial es nula (art. 269d apdo. 2 letra a CO), igual que la rescisi\u00f3n comunicada sin el formulario aprobado por el cant\u00f3n (art. 266l apdo. 2 y 266o CO).<\/p>\n

    Para el alquiler inicial, el art\u00edculo 270 apdo. 2 CO permite a los cantones con escasez de vivienda imponer el formulario en todo nuevo contrato. Desde el 1 de octubre de 2025, el formulario debe indicar adem\u00e1s el tipo de inter\u00e9s de referencia y el \u00edndice de precios al consumo aplicables al alquiler anterior (art. 19 apdo. 3 OBLF). La Oficina Federal de la Vivienda (OFL) public\u00f3 en septiembre de 2026 su resumen de los cantones afectados.<\/p>\n

    \n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
    Cant\u00f3n<\/th>\nFormulario de alquiler inicial en 2026<\/th>\nTasa de viviendas vac\u00edas a 1 de junio de 2026<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
    Ginebra<\/td>\nObligatorio<\/td>\n0,31 %<\/td>\n<\/tr>\n
    Lucerna<\/td>\nObligatorio<\/td>\n0,70 %<\/td>\n<\/tr>\n
    Zug<\/td>\nObligatorio<\/td>\n0,20 %<\/td>\n<\/tr>\n
    Z\u00farich<\/td>\nObligatorio<\/td>\n0,52 %<\/td>\n<\/tr>\n
    Basilea-Ciudad<\/td>\nObligatorio<\/td>\n0,78 %<\/td>\n<\/tr>\n
    Berna<\/td>\nObligatorio<\/td>\n1,04 %<\/td>\n<\/tr>\n
    Friburgo<\/td>\nObligatorio<\/td>\n1,26 %<\/td>\n<\/tr>\n
    Vaud<\/td>\nObligatorio en todos los distritos salvo Aigle<\/td>\n0,87 %<\/td>\n<\/tr>\n
    Neuch\u00e2tel<\/td>\nObligatorio en algunos municipios, para pisos de 2 a 5 habitaciones<\/td>\n1,64 %<\/td>\n<\/tr>\n
    Valais<\/td>\nSin obligaci\u00f3n<\/td>\n1,04 %<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

    Fuente: Oficina Federal de la Vivienda, resumen para 2026 del uso del formulario oficial para comunicar el alquiler inicial, septiembre de 2026 (franc\u00e9s). Los dem\u00e1s cantones no figuran en el resumen.<\/p>\n<\/div>\n

    Los decretos cantonales suelen aplicarse desde el 1 de enero siguiente, precisa la OFL: revise sus modelos de contrato cada a\u00f1o. El inquilino tiene 30 d\u00edas desde la entrega para impugnar el alquiler inicial ante la autoridad de conciliaci\u00f3n (art. 270 apdo. 1 CO).<\/p>\n

    Cuentas de gesti\u00f3n y ley contra el blanqueo<\/h2>\n

    Seg\u00fan la pr\u00e1ctica de la FINMA, cobrar alquileres para un propietario no le convierte en intermediario financiero. Su circular 2011\/1, en la versi\u00f3n vigente desde el 1 de enero de 2017, califica esta actividad de cobro de cr\u00e9ditos: el administrador que recibe alquileres, gastos accesorios y fianzas en nombre, por orden y por cuenta del propietario, dentro de la gesti\u00f3n corriente, no est\u00e1 sujeto a la LBA (n\u00famero marginal 124).<\/p>\n

    La misma circular deja fuera de la ley los pagos directamente ligados al inmueble (n\u00fameros 125 y 126): hipoteca, energ\u00eda, impuestos y seguros del inmueble, mantenimiento, conserje y devoluci\u00f3n de saldos. Fuera de esa administraci\u00f3n, aceptar fondos y transmitirlos queda sujeto a la LBA (n\u00famero 127), incluida la administraci\u00f3n de propiedades horizontales.<\/p>\n

    \n

    Importante<\/h4>\n

    Invertir el excedente de alquileres de un propietario o gestionar el precio de venta de un inmueble sale de la gesti\u00f3n corriente: se aplica la LBA, y la venta entra desde el 1 de octubre de 2026 en el r\u00e9gimen de los asesores (art. 2 apdo. 3bis LBA). La p\u00e1gina de la FINMA dedicada a esta reforma no indica si la circular se ha adaptado.<\/p>\n<\/div>\n

    \u00bfHace falta una cuenta separada por propietario?<\/h3>\n

    Ninguna norma federal la impone, pero los art\u00edculos 400 y 401 CO suponen que el dinero de cada mandante siga identificable: una cuenta de gesti\u00f3n separada de sus fondos, llevada por inmueble, es la buena pr\u00e1ctica.<\/p>\n

    Forma jur\u00eddica e IVA de una administraci\u00f3n de fincas<\/h2>\n

    Para empezar, la mayor\u00eda elige la S\u00e0rl: 20 000 francos de capital m\u00ednimo (art. 773 CO), cubiertos por completo con las aportaciones de constituci\u00f3n. La SA exige 100 000 francos de capital, con al menos 50 000 desembolsados (art. 621 y 632 CO), y conviene a varios socios. Nuestra gu\u00eda sobre los pasos para establecer un negocio en Suiza<\/a> detalla el proceso.<\/p>\n

    En el IVA hay dos flujos. El alquiler pertenece al propietario y queda excluido del impuesto, porque la ley excluye la puesta a disposici\u00f3n de inmuebles a terceros para su uso o disfrute (art. 21 apdo. 2 n\u00fam. 21 LTVA). Sus honorarios de gesti\u00f3n remuneran un servicio que no figura entre las exclusiones: tributan al tipo normal del 8,1 % (art. 25 LTVA) y cuentan para el umbral de sujeci\u00f3n de 100 000 francos (art. 10 apdo. 2 letra a LTVA).<\/p>\n

    Caso pr\u00e1ctico: un administrador de fincas de Madrid se instala en Ginebra<\/h3>\n

    Un administrador de fincas madrile\u00f1o quiere gestionar en Ginebra dos edificios de viviendas de un mismo propietario. Como ciudadano espa\u00f1ol, obtiene su permiso por la v\u00eda del ALCP y constituye una S\u00e0rl de la que es gerente domiciliado en Ginebra. Ginebra no regula hoy la gesti\u00f3n de inmuebles: su ley sobre agentes intermediarios no la incluye, y el proyecto PL 13732 sobre el corretaje, que no est\u00e1 en vigor, apunta a la puesta en relaci\u00f3n de partes, tambi\u00e9n para alquilar. Si se adoptara, podr\u00eda afectar a su b\u00fasqueda de inquilinos.<\/p>\n

    En Ginebra, el formulario de alquiler inicial es obligatorio mientras dure la escasez, y la ley cantonal de aplicaci\u00f3n del C\u00f3digo civil (LaCC, art. 207) exige notificarlo a m\u00e1s tardar el d\u00eda de la entrega de llaves. Cada fianza va a una cuenta a nombre del inquilino, nunca a la de la S\u00e0rl. Al alcanzar 100 000 francos de honorarios anuales, se inscribe en el IVA y factura un 8,1 % sobre su remuneraci\u00f3n; los alquileres cobrados siguen fuera del impuesto.<\/p>\n

    Cinco errores que cuestan una cartera<\/h2>\n