Para crear una administración de fincas en Suiza no hace falta ninguna licencia federal: basta con una Sàrl o una SA inscrita en el registro mercantil, salvo en el Tesino, que exige una autorización personal. Una administración de fincas no vende nada. Custodia el dinero y los contratos de otros, y es en ese terreno donde la ley la espera. El Código de obligaciones regula el mandato, el derecho de arrendamientos fija sus formularios y la práctica de la FINMA sitúa sus cobros frente a la ley contra el blanqueo.
Índice
- Crear una administración de fincas en Suiza: ¿qué autorización?
- El Tesino, único cantón con autorización comprobada
- Crear una administración de fincas en Suiza desde España
- El mandato de gestión según el Código de obligaciones
- Garantía de alquiler y acta de entrega
- El formulario oficial, cantón por cantón
- Cuentas de gestión y ley contra el blanqueo
- Forma jurídica e IVA de una administración de fincas
- Cinco errores que cuestan una cartera
- FAQ
Crear una administración de fincas en Suiza: ¿qué autorización?
Ninguna ley federal somete la administración de inmuebles a autorización. El artículo 418 del Código de obligaciones, que permite a los cantones regular ciertas profesiones, menciona a los agentes de cambio, los corredores y las agencias de colocación, no al administrador de fincas.
Existe un título federal de administrador de inmuebles (brevet fédéral de gérant d’immeubles). Según orientation.ch, suele prepararse en paralelo al trabajo, en unos 16 meses. Fuera del Tesino, ningún texto consultado lo exige, como tampoco la afiliación a una asociación profesional como la USPI. Sirve sobre todo para contratar a un gerente responsable creíble.
Si su proyecto es vender inmuebles a comisión, entra en el corretaje, que describimos en nuestra guía para ser agente inmobiliario en Suiza.
El Tesino, único cantón con autorización comprobada
En el Tesino, la ley cantonal sobre el ejercicio de las profesiones fiduciarias (LFid) somete a autorización la actividad de fiduciario inmobiliario ejercida por cuenta de terceros. Su artículo 4 incluye en ella el alquiler de edificios y viviendas y la administración de inmuebles y de sociedades inmobiliarias. Como el artículo 3 la cita también entre las tareas del fiduciario contable, la gestión de fincas tesinesa pasa siempre por una autorización.
| Regla de la LFid | Efecto en su sociedad de gestión | Artículo |
|---|---|---|
| La autorización es personal y solo se concede a personas físicas | La Sàrl o la SA nunca es titular | Art. 1 apdo. 2 |
| Al menos un fiduciario autorizado trabaja en la empresa, con firma inscrita en el registro mercantil | Un gerente de la Sàrl, o un administrador con funciones de gestión o un miembro de la dirección de la SA | Art. 6 apdos. 1 y 2 |
| Título reconocido y dos años de práctica en Suiza en una fiduciaria del sector | La autoridad de vigilancia fija en su reglamento los títulos reconocidos; un título extranjero equivalente también puede serlo | Art. 8 y 11 |
Fuente: ley tesinesa sobre el ejercicio de las profesiones fiduciarias (LFid, RL 953.100), de 1 de diciembre de 2009, en vigor desde el 1 de julio de 2012, en su versión vigente desde el 1 de enero de 2022.
Para Vaud y los demás cantones, nuestras búsquedas no han permitido concluir en un sentido ni en otro. Confírmelo con la autoridad cantonal de comercio antes de alquilar oficina.
Crear una administración de fincas en Suiza desde España
Venga de España o de América Latina, su situación de residencia depende de su pasaporte. Un ciudadano de la Unión Europea que viene a ejercer una actividad por cuenta propia recibe un permiso de residencia de al menos cinco años si demuestra que se establece con ese fin (Acuerdo sobre la libre circulación de personas, ALCP, anexo I, art. 12).
Un ciudadano de otro Estado, por ejemplo latinoamericano, solo es admitido si su admisión sirve a los intereses económicos del país y si se cumplen los requisitos financieros y de explotación de la empresa (art. 19 LEI). La sociedad debe poder ser representada por una persona domiciliada en Suiza: un gerente o un director en la Sàrl (art. 814 apdo. 3 CO), un miembro del consejo de administración o un director en la SA (art. 718 apdo. 4 CO). En el Tesino, esa misma persona puede ser el fiduciario autorizado si reúne los requisitos.
El mandato de gestión según el Código de obligaciones
El contrato que le une a cada propietario es un mandato en el sentido de los artículos 394 y siguientes del Código de obligaciones. El mandatario se obliga a gestionar el asunto encomendado o a prestar los servicios prometidos según lo pactado (art. 394 apdo. 1 CO), y solo cobra si el contrato o la costumbre prevén una remuneración (apdo. 3). Fije por escrito honorarios y poderes.
| Artículo del CO | Qué exige a la administración | Consecuencia práctica |
|---|---|---|
| Art. 398 | Ejecutar el mandato con diligencia y, en principio, personalmente | Una rescisión nula o una subida perdida comprometen su responsabilidad |
| Art. 400 | Rendir cuentas en cualquier momento, a petición, y entregar todo lo recibido | Una liquidación por inmueble debe poder emitirse cuando se pida |
| Art. 401 | Los créditos y bienes adquiridos para el propietario le pertenecen, incluso en su quiebra | Una contabilidad que identifique con claridad el dinero de cada mandante |
| Art. 404 | Revocación posible en cualquier momento, con indemnización si llega en un momento inoportuno | Una cartera puede marcharse de un día para otro |
Fuente: Código de obligaciones (CO, RS 220), art. 394 a 404, versión en vigor el 1 de octubre de 2026.
Según el artículo 401, si la administración quiebra, el propietario puede reclamar en la quiebra los bienes muebles que ella adquirió en nombre propio pero por cuenta de él, y sus créditos siguen el mismo camino frente a la masa (apdos. 2 y 3). Es un buen argumento ante un propietario que duda.
El artículo 404 pesa más en su plan de negocio: cualquiera de las partes puede revocar o renunciar al mandato en todo momento. Haga sus previsiones sin contar con una cláusula de duración mínima.
Su administración de fincas en Suiza
Una sociedad de gestión lista antes del primer inmueble
Cantón de implantación, Sàrl o SA, inscripción en el registro mercantil, representante domiciliado en Suiza mientras usted aún vive en el extranjero, contabilidad por propietario e IVA de sus honorarios: My Swiss Company SA crea y administra su sociedad desde Ginebra, Lucerna o Zug.
Plantear su proyecto
Gestoría suiza en Ginebra, Lucerna y Zug, al servicio de clientes en más de 20 países.
Consejo de My Swiss Company
Añada a cada contrato de gestión un anexo con el importe de obras que puede encargar sin acuerdo previo, la periodicidad de las liquidaciones y la cuenta por la que pasan los alquileres. Responde a los artículos 397 y 400 CO y evita la mayoría de los litigios sobre facturas.
Garantía de alquiler y acta de entrega
La garantía de alquiler nunca pasa por la cuenta de la administración. El arrendador que recibe una fianza en efectivo o en títulos debe depositarla en un banco, en una cuenta de ahorro o de depósito a nombre del inquilino (art. 257e apdo. 1 CO). Para una vivienda, el importe exigible no supera tres meses de alquiler (apdo. 2); el texto no fija límite para los locales comerciales.
El banco solo la libera con el acuerdo de ambas partes, un mandamiento de pago no impugnado o una sentencia ejecutoria (apdo. 3). Sin reclamación del arrendador en el año siguiente al fin del contrato, el inquilino puede pedir él solo la devolución.
El acta de salida
Al recibir de vuelta la vivienda, el arrendador debe revisar su estado y avisar de inmediato al inquilino de los defectos de los que responde (art. 267a apdo. 1 CO). Un aviso tardío libera al inquilino, salvo defectos que una revisión habitual no permitía detectar.
El formulario oficial, cantón por cantón
Tres actos exigen un formulario aprobado: la subida de alquiler, la rescisión y, en algunos cantones, el nuevo arrendamiento. Una subida que no se notifica en el formulario oficial es nula (art. 269d apdo. 2 letra a CO), igual que la rescisión comunicada sin el formulario aprobado por el cantón (art. 266l apdo. 2 y 266o CO).
Para el alquiler inicial, el artículo 270 apdo. 2 CO permite a los cantones con escasez de vivienda imponer el formulario en todo nuevo contrato. Desde el 1 de octubre de 2025, el formulario debe indicar además el tipo de interés de referencia y el índice de precios al consumo aplicables al alquiler anterior (art. 19 apdo. 3 OBLF). La Oficina Federal de la Vivienda (OFL) publicó en septiembre de 2026 su resumen de los cantones afectados.
| Cantón | Formulario de alquiler inicial en 2026 | Tasa de viviendas vacías a 1 de junio de 2026 |
|---|---|---|
| Ginebra | Obligatorio | 0,31 % |
| Lucerna | Obligatorio | 0,70 % |
| Zug | Obligatorio | 0,20 % |
| Zúrich | Obligatorio | 0,52 % |
| Basilea-Ciudad | Obligatorio | 0,78 % |
| Berna | Obligatorio | 1,04 % |
| Friburgo | Obligatorio | 1,26 % |
| Vaud | Obligatorio en todos los distritos salvo Aigle | 0,87 % |
| Neuchâtel | Obligatorio en algunos municipios, para pisos de 2 a 5 habitaciones | 1,64 % |
| Valais | Sin obligación | 1,04 % |
Fuente: Oficina Federal de la Vivienda, resumen para 2026 del uso del formulario oficial para comunicar el alquiler inicial, septiembre de 2026 (francés). Los demás cantones no figuran en el resumen.
Los decretos cantonales suelen aplicarse desde el 1 de enero siguiente, precisa la OFL: revise sus modelos de contrato cada año. El inquilino tiene 30 días desde la entrega para impugnar el alquiler inicial ante la autoridad de conciliación (art. 270 apdo. 1 CO).
Cuentas de gestión y ley contra el blanqueo
Según la práctica de la FINMA, cobrar alquileres para un propietario no le convierte en intermediario financiero. Su circular 2011/1, en la versión vigente desde el 1 de enero de 2017, califica esta actividad de cobro de créditos: el administrador que recibe alquileres, gastos accesorios y fianzas en nombre, por orden y por cuenta del propietario, dentro de la gestión corriente, no está sujeto a la LBA (número marginal 124).
La misma circular deja fuera de la ley los pagos directamente ligados al inmueble (números 125 y 126): hipoteca, energía, impuestos y seguros del inmueble, mantenimiento, conserje y devolución de saldos. Fuera de esa administración, aceptar fondos y transmitirlos queda sujeto a la LBA (número 127), incluida la administración de propiedades horizontales.
Importante
Invertir el excedente de alquileres de un propietario o gestionar el precio de venta de un inmueble sale de la gestión corriente: se aplica la LBA, y la venta entra desde el 1 de octubre de 2026 en el régimen de los asesores (art. 2 apdo. 3bis LBA). La página de la FINMA dedicada a esta reforma no indica si la circular se ha adaptado.
¿Hace falta una cuenta separada por propietario?
Ninguna norma federal la impone, pero los artículos 400 y 401 CO suponen que el dinero de cada mandante siga identificable: una cuenta de gestión separada de sus fondos, llevada por inmueble, es la buena práctica.
Forma jurídica e IVA de una administración de fincas
Para empezar, la mayoría elige la Sàrl: 20 000 francos de capital mínimo (art. 773 CO), cubiertos por completo con las aportaciones de constitución. La SA exige 100 000 francos de capital, con al menos 50 000 desembolsados (art. 621 y 632 CO), y conviene a varios socios. Nuestra guía sobre los pasos para establecer un negocio en Suiza detalla el proceso.
En el IVA hay dos flujos. El alquiler pertenece al propietario y queda excluido del impuesto, porque la ley excluye la puesta a disposición de inmuebles a terceros para su uso o disfrute (art. 21 apdo. 2 núm. 21 LTVA). Sus honorarios de gestión remuneran un servicio que no figura entre las exclusiones: tributan al tipo normal del 8,1 % (art. 25 LTVA) y cuentan para el umbral de sujeción de 100 000 francos (art. 10 apdo. 2 letra a LTVA).
Caso práctico: un administrador de fincas de Madrid se instala en Ginebra
Un administrador de fincas madrileño quiere gestionar en Ginebra dos edificios de viviendas de un mismo propietario. Como ciudadano español, obtiene su permiso por la vía del ALCP y constituye una Sàrl de la que es gerente domiciliado en Ginebra. Ginebra no regula hoy la gestión de inmuebles: su ley sobre agentes intermediarios no la incluye, y el proyecto PL 13732 sobre el corretaje, que no está en vigor, apunta a la puesta en relación de partes, también para alquilar. Si se adoptara, podría afectar a su búsqueda de inquilinos.
En Ginebra, el formulario de alquiler inicial es obligatorio mientras dure la escasez, y la ley cantonal de aplicación del Código civil (LaCC, art. 207) exige notificarlo a más tardar el día de la entrega de llaves. Cada fianza va a una cuenta a nombre del inquilino, nunca a la de la Sàrl. Al alcanzar 100 000 francos de honorarios anuales, se inscribe en el IVA y factura un 8,1 % sobre su remuneración; los alquileres cobrados siguen fuera del impuesto.
Cinco errores que cuestan una cartera
- Cobrar la fianza en la cuenta de la administración en lugar de una cuenta bancaria a nombre del inquilino.
- Usar el mismo modelo de contrato en todos los cantones, sin comprobar dónde rige el formulario de alquiler inicial.
- Notificar una subida por simple carta: sin formulario oficial ni motivos es nula, y el propietario se vuelve contra usted.
- Prestar servicios financieros al propietario, como invertir sus excedentes, sin advertir que entonces se aplica la LBA.
- Presupuestar sobre la duración de los mandatos, revocables en todo momento (art. 404 CO).
FAQ: crear una administración de fincas en Suiza
¿Se necesita licencia para administrar fincas en Suiza?
No a nivel federal: ninguna ley somete la administración de inmuebles a autorización. El Tesino es la excepción, ya que su ley sobre las profesiones fiduciarias (LFid) exige que en la sociedad trabaje una persona física autorizada, con un título reconocido y dos años de práctica en una fiduciaria en Suiza.
¿Puede ingresarse la fianza en la cuenta de la administración?
No. El artículo 257e CO obliga a depositar la fianza en efectivo en un banco, en una cuenta de ahorro o de depósito a nombre del inquilino. Para una vivienda, máximo tres meses de alquiler.
¿En qué cantones es obligatorio el formulario de alquiler inicial?
Según el resumen de la Oficina Federal de la Vivienda de septiembre de 2026: Basilea-Ciudad, Berna, Friburgo, Ginebra, Lucerna, Zug y Zúrich. Lo es en parte en Vaud (salvo el distrito de Aigle) y en Neuchâtel, y no lo es en Valais.
¿Está sujeta una administración de fincas a la ley contra el blanqueo?
No para la gestión corriente, según la práctica de la FINMA (circular 2011/1, números marginales 124 a 127): cobrar alquileres, gastos y fianzas para el propietario y pagar los gastos del inmueble es cobro de créditos. Fuera de esa administración, se aplica la LBA.
¿Tributan por IVA los honorarios de una administración de fincas?
Sí. Los alquileres cobrados para el propietario quedan excluidos del impuesto (art. 21 apdo. 2 núm. 21 LTVA), pero los honorarios de gestión son un servicio sujeto al tipo normal del 8,1 %. La sujeción empieza en 100 000 francos anuales.
Fuentes
- Código de obligaciones (CO), RS 220, art. 257e a 270, 394 a 404, 418, 621, 632, 718, 773 y 814 (francés)
- Ordenanza sobre el arrendamiento (OBLF), RS 221.213.11, art. 19 (francés)
- Oficina Federal de la Vivienda, derecho de arrendamientos y resumen 2026 del formulario oficial de alquiler inicial, septiembre de 2026 (francés)
- FINMA, circular 2011/1 sobre la actividad de intermediario financiero en el sentido de la LBA, versión de 1 de enero de 2017 (francés)
- Ley sobre el blanqueo de capitales (LBA), RS 955.0, art. 2 (francés)
- Ley del IVA (LTVA), RS 641.20, art. 10, 21 y 25 (francés)
- Ginebra, ley de aplicación del Código civil (LaCC, E 1 05), art. 207 (francés)
- Gran Consejo de Ginebra, proyecto de ley PL 13732 sobre el corretaje inmobiliario (LCImm), presentado el 15 de diciembre de 2025 (francés)
- Tesino, ley sobre el ejercicio de las profesiones fiduciarias (LFid), RL 953.100 (italiano)
- Acuerdo sobre la libre circulación de personas (ALCP), RS 0.142.112.681, anexo I (francés)
- Ley de extranjería e integración (LEI), RS 142.20, art. 19 (francés)
- orientation.ch, administrador de inmuebles con título federal (francés)
Conclusión
Crear una administración de fincas en Suiza depende menos de una autorización, exigida solo en el Tesino, que de la disciplina: mandatos por escrito, fianzas a nombre de los inquilinos, el formulario oficial que corresponde a cada cantón y cobros limitados al inmueble. My Swiss Company, gestoría suiza en Ginebra, Lucerna y Zug, acompaña a emprendedores de más de 20 países en la creación y la administración de su sociedad, desde la constitución hasta la contabilidad por propietario.
