Créer une régie immobilière en Suisse ne demande aucune licence fédérale : une Sàrl ou une SA inscrite au registre du commerce suffit, sauf au Tessin, qui impose une autorisation personnelle. Une régie ne vend rien : elle tient l’argent et les contrats des autres, et c’est sur ce terrain que la loi l’attend. Le Code des obligations règle le mandat, le droit du bail dicte vos formulaires et la pratique de la FINMA situe vos encaissements face à la loi sur le blanchiment.
Sommaire
- Créer une régie immobilière en Suisse : quelle autorisation ?
- Le Tessin, seul canton où une autorisation a été vérifiée
- Créer une régie immobilière en Suisse quand on vient de France
- Le mandat de gérance selon le Code des obligations
- Garantie de loyer et état des lieux
- La formule officielle, canton par canton
- Comptes de gérance et loi sur le blanchiment
- Forme juridique et TVA d’une gérance immobilière
- Cinq erreurs qui coûtent un portefeuille
- FAQ
Créer une régie immobilière en Suisse : quelle autorisation ?
Aucun texte fédéral ne soumet la gérance d’immeubles à une autorisation. L’article 418 du Code des obligations, qui permet aux cantons de réglementer certaines professions, vise les agents de change, les courtiers et les bureaux de placement : le gérant n’y figure pas.
Le brevet fédéral de gérant d’immeubles se prépare généralement en emploi, sur 16 mois selon orientation.ch. Hors du Tessin, aucun texte consulté ne l’exige, pas plus qu’une adhésion à l’USPI : il sert surtout à recruter un gérant responsable crédible.
La régie administre un immeuble qui ne change pas de mains ; si votre projet consiste à vendre des biens contre commission, c’est le cadre du courtage, décrit dans notre guide pour devenir courtier immobilier en Suisse.
Le Tessin, seul canton où une autorisation a été vérifiée
Au Tessin, la loi sur l’exercice des professions fiduciaires (LFid) soumet à autorisation l’activité de fiduciaire immobilier exercée pour des tiers. Son article 4 y range la « locazione di stabili e appartamenti » et l’« amministrazione di immobili e di società immobiliari ». L’article 3 la cite aussi parmi les tâches du fiduciaire commercialiste : la gérance tessinoise passe toujours par une autorisation.
| Règle de la LFid | Effet sur votre société de gérance | Article |
|---|---|---|
| L’autorisation est personnelle et réservée aux personnes physiques | La Sàrl ou la SA n’est jamais elle-même titulaire | Art. 1 al. 2 |
| Au moins un fiduciaire autorisé travaille dans l’entreprise, avec signature inscrite au registre du commerce | Un gérant de la Sàrl, ou un administrateur chargé de la gestion ou un directeur de la SA | Art. 6 al. 1 et 2 |
| Titre reconnu et deux ans de pratique en Suisse dans une fiduciaire de la branche | Les titres reconnus sont fixés par l’autorité de surveillance dans son règlement ; un titre étranger équivalent peut l’être aussi | Art. 8 et 11 |
Source : Tessin, Legge sull’esercizio delle professioni di fiduciario (LFid, RL 953.100), du 1er décembre 2009, en vigueur depuis le 1er juillet 2012, état au 1er janvier 2022.
Pour Vaud et les autres cantons, nos recherches n’ont rien établi dans un sens ou dans l’autre : faites confirmer la règle par l’autorité cantonale du commerce avant de louer vos bureaux.
Créer une régie immobilière en Suisse quand on vient de France
Votre statut de séjour dépend de votre passeport ; avec un passeport français, vous bénéficiez de la libre circulation des personnes. Un ressortissant de l’Union européenne qui vient exercer une activité non salariée « reçoit un titre de séjour d’une durée de cinq ans au moins » s’il prouve qu’il s’établit à cette fin (ALCP, annexe I, art. 12). Un ressortissant d’un État tiers est admis seulement si son admission « sert les intérêts économiques du pays » et si les exigences financières et d’exploitation sont remplies (art. 19 LEI).
La société elle-même « doit pouvoir être représentée par une personne domiciliée en Suisse » : un gérant ou un directeur dans la Sàrl (art. 814 al. 3 CO), un administrateur ou un directeur dans la SA (art. 718 al. 4 CO). Au Tessin, cette personne peut aussi être le fiduciaire autorisé si elle en remplit les conditions.
Le mandat de gérance selon le Code des obligations
Le contrat qui vous lie à chaque propriétaire est un mandat au sens des articles 394 et suivants du Code des obligations. Le mandataire s’y oblige « à gérer l’affaire dont il s’est chargé ou à rendre les services qu’il a promis » (art. 394 al. 1 CO), et votre rémunération n’est due que si la convention ou l’usage la prévoit (al. 3). Fixez donc par écrit honoraires et pouvoirs.
| Article du CO | Ce qu’il impose à la régie | Conséquence pratique |
|---|---|---|
| Art. 398 | Exécuter le mandat avec diligence, en principe personnellement | Un congé nul ou une hausse perdue engage votre responsabilité |
| Art. 400 | Rendre compte en tout temps, sur demande, et restituer tout ce qui a été reçu | Un décompte par immeuble doit pouvoir sortir à tout moment |
| Art. 401 | Les créances et objets acquis pour le propriétaire lui reviennent, même dans votre faillite | Une comptabilité qui isole clairement l’argent de chaque mandant |
| Art. 404 | Révocation possible en tout temps, avec indemnité si elle intervient en temps inopportun | Un portefeuille peut partir du jour au lendemain |
Source : Code des obligations (CO, RS 220), art. 394 à 404, version en vigueur au 1er octobre 2026.
Selon l’article 401, le propriétaire peut « revendiquer dans la faillite du mandataire les objets mobiliers acquis par ce dernier en son propre nom, mais pour le compte du mandant », et ses créances le suivent contre la masse (al. 2 et 3). Face à un propriétaire qui hésite à vous confier ses loyers, c’est un argument commercial.
L’article 404 pèse davantage sur votre plan d’affaires. « Le mandat peut être révoqué ou répudié en tout temps. » Construisez vos prévisions sans compter sur une clause de durée minimale.
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Joignez à chaque contrat de gérance une annexe qui liste les montants de travaux que vous pouvez commander sans accord préalable, la fréquence des décomptes et le compte sur lequel transitent les loyers. Elle répond aux articles 397 et 400 CO et tranche la plupart des litiges sur une facture.
Garantie de loyer et état des lieux
La garantie de loyer ne passe jamais par le compte de la régie. Le bailleur qui reçoit des sûretés en espèces ou en papiers-valeurs « doit les déposer auprès d’une banque, sur un compte d’épargne ou de dépôt au nom du locataire » (art. 257e al. 1 CO). Pour un logement, le montant exigible plafonne à trois mois de loyer (al. 2) ; le texte ne fixe aucun plafond pour les locaux commerciaux.
La banque ne libère ensuite la garantie qu’avec l’accord des deux parties, sur un commandement de payer non frappé d’opposition ou sur un jugement exécutoire (al. 3). Sans poursuite ni action dans l’année suivant la fin du bail, le locataire peut en exiger seul la restitution.
L’état des lieux de sortie
À la restitution, le bailleur doit vérifier la chose et aviser immédiatement le locataire des défauts dont il répond (art. 267a al. 1 CO). Un avis tardif décharge le locataire, sauf défauts qu’une vérification usuelle ne révélait pas.
La formule officielle, canton par canton
Trois actes de la régie exigent un formulaire agréé : la hausse de loyer, le congé et, dans certains cantons, la conclusion d’un nouveau bail. Une hausse qui n’est pas notifiée sur la formule officielle est nulle (art. 269d al. 2 let. a CO), tout comme le congé donné sans formule agréée (art. 266l al. 2 et 266o CO).
Pour le loyer initial, l’article 270 al. 2 CO laisse les cantons en pénurie de logements rendre la formule obligatoire. Depuis le 1er octobre 2025, la formule doit en outre indiquer le taux d’intérêt de référence et l’indice des prix à la consommation déterminants pour l’ancien loyer (art. 19 al. 3 OBLF). L’Office fédéral du logement a publié en septembre 2026 son aperçu des cantons concernés.
| Canton | Formule de loyer initial en 2026 | Taux de logements vacants au 1er juin 2026 |
|---|---|---|
| Genève | Obligatoire | 0,31 % |
| Lucerne | Obligatoire | 0,70 % |
| Zoug | Obligatoire | 0,20 % |
| Zurich | Obligatoire | 0,52 % |
| Bâle-Ville | Obligatoire | 0,78 % |
| Berne | Obligatoire | 1,04 % |
| Fribourg | Obligatoire | 1,26 % |
| Vaud | Obligatoire dans tous les districts sauf Aigle | 0,87 % |
| Neuchâtel | Obligatoire dans certaines communes, pour les appartements de 2 à 5 pièces | 1,64 % |
| Valais | Pas d’obligation | 1,04 % |
Source : Office fédéral du logement, « Aperçu pour l’année 2026 : utilisation de la formule officielle pour communiquer le loyer initial », septembre 2026. Les autres cantons ne figurent pas dans l’aperçu.
Les arrêtés cantonaux s’appliquent en général au 1er janvier suivant, précise l’OFL : une régie active dans plusieurs cantons revoit ses modèles de bail chaque début d’année. Le locataire dispose ensuite de 30 jours dès la réception de la chose pour contester le loyer initial (art. 270 al. 1 CO).
Comptes de gérance et loi sur le blanchiment
Encaisser des loyers pour un propriétaire ne fait pas de votre régie un intermédiaire financier, selon la pratique de la FINMA. Sa circulaire 2011/1, dans sa version en vigueur depuis le 1er janvier 2017, qualifie cette activité de recouvrement de créances : l’administrateur d’immeubles qui reçoit loyers, charges et sûretés « au nom, sur ordre et pour le compte du propriétaire » dans la gérance courante n’est pas soumis à la LBA (Cm 124).
La même circulaire range hors du champ de la loi les paiements directement liés à l’immeuble (Cm 125 et 126) : intérêts hypothécaires, énergie, impôts et assurances de l’immeuble, entretien, salaire du concierge, restitution des soldes. Elle trace aussi la limite : « En dehors de l’activité d’administration précitée, l’acceptation des fonds et leur transmission est soumise à la LBA » (Cm 127), y compris pour les propriétés par étage.
Important
Placer l’excédent des loyers d’un propriétaire ou faire transiter le prix de vente d’un immeuble sort de la gérance courante : la LBA s’applique, et la vente relève depuis le 1er octobre 2026 du régime des conseillers (art. 2 al. 3bis LBA). La page de la FINMA consacrée à cette révision ne précise pas si la circulaire a été adaptée.
Faut-il un compte séparé par propriétaire ?
Aucune disposition fédérale ne l’impose. Mais les articles 400 et 401 CO supposent que l’argent de chaque mandant reste identifiable : un compte de gérance distinct de vos fonds propres, tenu par immeuble, est la bonne pratique qui rassure les propriétaires.
Forme juridique et TVA d’une gérance immobilière
Une régie qui démarre choisit le plus souvent la Sàrl : 20 000 francs de capital social minimum (art. 773 CO), entièrement couvert par les apports à la fondation. La SA exige 100 000 francs de capital-actions, dont 50 000 au moins libérés (art. 621 et 632 CO), et convient mieux à plusieurs associés. Notre comparatif SA ou Sàrl en Suisse détaille ce choix, et notre guide pour créer une société en Suisse en décrit les étapes.
Côté TVA, séparez deux flux. Le loyer appartient au propriétaire et reste exclu du champ de l’impôt, puisque la loi exclut « la mise à la disposition de tiers, à des fins d’usage ou de jouissance, d’immeubles ou de parts d’immeubles » (art. 21 al. 2 ch. 21 LTVA). Vos honoraires de gérance, eux, rémunèrent une prestation de services qui ne figure pas parmi les exclusions : ils sont imposables au taux normal de 8,1 % (art. 25 LTVA) et comptent dans le seuil d’assujettissement de 100 000 francs (art. 10 al. 2 let. a LTVA).
Cas concret : un gérant belge reprend 40 appartements à Lausanne
Un gérant belge reprend 40 appartements appartenant à deux propriétaires vaudois. Ressortissant de l’Union européenne, il obtient son titre de séjour et fonde une Sàrl dont il est le gérant domicilié à Lausanne. Chaque contrat de gérance fixe ses honoraires, un plafond de travaux sans accord préalable et des décomptes trimestriels.
L’aperçu de l’OFL range le district de Lausanne parmi ceux où la formule de loyer initial est obligatoire en 2026 : chaque relocation passe par elle. Les garanties des locataires sont déposées sur des comptes de garantie ouverts au nom de chacun d’eux, jamais sur le compte de la Sàrl. Dès que ses honoraires annuels atteignent 100 000 francs, il s’immatricule à la TVA et facture 8,1 % aux propriétaires sur sa rémunération, alors que les loyers qu’il encaisse pour eux restent hors du champ de l’impôt.
Cinq erreurs qui coûtent un portefeuille
- Encaisser la garantie sur le compte de la régie au lieu d’un compte bancaire au nom du locataire.
- Utiliser le même modèle de bail dans tous les cantons, sans vérifier où la formule de loyer initial est obligatoire cette année.
- Notifier une hausse par simple lettre : sans formule officielle ni motifs, elle est nulle et le propriétaire s’en prend à vous.
- Rendre des services financiers au propriétaire, comme placer ses excédents, sans mesurer que la LBA s’applique alors.
- Bâtir un budget sur la durée des mandats, alors que l’article 404 CO permet de les révoquer en tout temps.
FAQ : créer une régie immobilière en Suisse
Faut-il une licence pour créer une régie immobilière en Suisse ?
Pas au niveau fédéral : aucun texte ne soumet la gérance d’immeubles à autorisation. Le Tessin fait exception, car sa loi sur les fiduciaires (LFid) exige qu’une personne physique autorisée, titulaire d’un titre reconnu et de deux ans de pratique en Suisse dans une fiduciaire, travaille dans la société.
La garantie de loyer peut-elle être versée sur le compte de la régie ?
Non. L’article 257e CO impose de déposer les sûretés en espèces auprès d’une banque, sur un compte d’épargne ou de dépôt au nom du locataire. Pour un logement, elles sont plafonnées à trois mois de loyer.
Dans quels cantons la formule de loyer initial est-elle obligatoire ?
D’après l’aperçu de l’Office fédéral du logement de septembre 2026 : Bâle-Ville, Berne, Fribourg, Genève, Lucerne, Zoug et Zurich. Elle l’est partiellement à Vaud (sauf le district d’Aigle) et à Neuchâtel, pas en Valais.
Une régie immobilière est-elle soumise à la loi sur le blanchiment ?
Pas pour la gérance courante, selon la pratique de la FINMA (circulaire 2011/1, Cm 124 à 127) : encaisser loyers, charges et sûretés pour le propriétaire et payer les dépenses de l’immeuble relève du recouvrement de créances. Hors de cette administration, la LBA s’applique.
Un propriétaire peut-il retirer son immeuble à la régie ?
Oui, à tout moment : l’article 404 CO permet de révoquer le mandat en tout temps, sous réserve d’indemniser un dommage causé en temps inopportun.
Les honoraires d’une régie sont-ils soumis à la TVA ?
Oui. Les loyers encaissés pour le propriétaire restent exclus du champ de l’impôt (art. 21 al. 2 ch. 21 LTVA), mais les honoraires de gérance sont une prestation de services imposable au taux normal de 8,1 %. L’assujettissement commence à 100 000 francs de chiffre d’affaires annuel.
Sources
- Code des obligations (CO), RS 220, art. 253b à 270, 394 à 404, 621, 632, 718, 773 et 814
- Ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d’habitations et de locaux commerciaux (OBLF), RS 221.213.11, art. 19
- Office fédéral du logement, droit du bail et aperçu 2026 de la formule officielle pour le loyer initial (septembre 2026)
- FINMA, circulaire 2011/1 « Activité d’intermédiaire financier au sens de la LBA », version du 1er janvier 2017
- Loi sur le blanchiment d’argent (LBA), RS 955.0, art. 2
- Loi sur la TVA (LTVA), RS 641.20, art. 10, 21 et 25
- Tessin, Legge sull’esercizio delle professioni di fiduciario (LFid), RL 953.100
- Accord sur la libre circulation des personnes (ALCP), RS 0.142.112.681, annexe I
- Loi sur les étrangers et l’intégration (LEI), RS 142.20, art. 19
- orientation.ch, gérant-e d’immeubles BF
Conclusion
Créer une régie immobilière en Suisse se joue moins sur une autorisation, exigée au Tessin, que sur la discipline : mandats écrits, garanties au nom des locataires, formule officielle adaptée au canton, encaissements limités à l’immeuble. Ajoutez la TVA sur vos seuls honoraires et un représentant domicilié en Suisse. My Swiss Company, fiduciaire suisse présente à Genève, Lucerne et Zoug, accompagne des entrepreneurs de plus de 20 pays dans la création et l’administration de leur société, de la constitution à la comptabilité par mandant.
