Para trabajar como agente inmobiliario en Suiza viniendo del extranjero, la primera sorpresa es buena: no existe ninguna licencia federal para ejercer. La segunda lo es menos: el Código de obligaciones deja a cada cantón libre de regular a los corredores, y el Tesino ya somete la actividad a una autorización que pocos extranjeros pueden obtener por sí solos. Tres cuestiones deciden después el éxito de una sociedad de corretaje: la residencia del fundador y un gerente domiciliado en Suiza, la Lex Koller, que limita las compras de sus clientes extranjeros, y un contrato de corretaje bien redactado, la única garantía de su comisión. Esta guía se dirige al emprendedor que abre su sociedad, no al asalariado que busca un puesto.
Índice
- Sin licencia federal, pero con cantones libres de legislar
- El Tesino: una autorización de fiduciario inmobiliario
- Ginebra: un registro de corredores en debate
- Establecerse en Suiza siendo extranjero
- El contrato de corretaje: cuándo se cobra la comisión
- Sus clientes extranjeros y la Lex Koller
- Blanqueo de capitales: corredor sí, asesor no
- Sociedad de corretaje: forma jurídica, IVA y contabilidad
- Errores que salen caros
- FAQ
Sin licencia federal para ser agente inmobiliario en Suiza, pero con cantones libres de legislar
El derecho federal no conoce ninguna licencia ni carné profesional de agente inmobiliario. Existe un título federal de corredor inmobiliario (brevet fédéral de courtier en immeubles): acredita una formación y da confianza a los clientes, pero no condiciona ni la creación de la sociedad ni el ejercicio de la profesión. Un corredor formado en Madrid, Buenos Aires o Ciudad de México puede, por tanto, trabajar como corredor inmobiliario en Suiza sin homologar su título a nivel federal.
El matiz cabe en una frase del Código de obligaciones: los cantones pueden someter a normas especiales a los agentes de cambio, a los corredores y a las agencias de colocación (art. 418 CO). La respuesta depende, pues, del cantón donde vaya a ejercer, y conviene comprobarla antes de firmar el alquiler de un local. Dos cantones muestran el abanico.
El Tesino: una autorización de fiduciario inmobiliario
En el Tesino, la ley cantonal sobre el ejercicio de las profesiones fiduciarias (LFid) somete a autorización la actividad de fiduciario inmobiliario ejercida por cuenta de terceros con carácter profesional (art. 1). Esa categoría incluye expresamente la mediación en la compraventa y la permuta de inmuebles, junto con el alquiler, la administración de inmuebles y las promociones inmobiliarias (art. 4). Para un corredor, es una licencia de agente inmobiliario en toda regla.
| Exigencia de la LFid | Qué implica para un fundador extranjero | Artículo |
|---|---|---|
| Autorización personal, concedida solo a una persona física | La sociedad no recibe la autorización: la tiene uno de sus directivos | Art. 1 apdo. 2 |
| Al menos un fiduciario autorizado que trabaje en la sociedad, con firma inscrita en el registro mercantil: un gerente en una Sàrl, un administrador con funciones de gestión o un miembro de la dirección en una SA | La sociedad debe incorporar a una persona autorizada en su órgano de gestión | Art. 6 |
| Título reconocido y dos años de práctica en Suiza en el sector | La lista recoge títulos suizos; un título extranjero puede reconocerse si cumple las mismas exigencias, quizá tras una prueba de aptitud en derecho suizo, pero los dos años de práctica en Suiza siguen siendo obligatorios | Art. 8 y 11 |
| Reputación intachable y seguro de responsabilidad civil | Hay que aportar un certificado de antecedentes penales y una póliza de seguro | Art. 8 |
Fuente: ley tesinesa sobre el ejercicio de las profesiones fiduciarias (LFid, RL 11.1.4.1), de 1 de diciembre de 2009, en vigor desde el 1 de julio de 2012.
Un corredor extranjero que llega al Tesino sin dos años de práctica en Suiza no puede ser, por tanto, el fiduciario autorizado de su propia sociedad, aunque su título sea reconocido. Sí puede asociarse con una persona autorizada que entre en el órgano de gestión. En principio, un titular de la autorización solo responde de una sociedad (art. 6 apdo. 3).
Ginebra: un registro de corredores en debate
En Ginebra, ninguna ley cantonal regula hoy el corretaje inmobiliario. Un proyecto de ley sobre el corretaje inmobiliario (PL 13732, llamado LCImm), presentado ante el Gran Consejo el 15 de diciembre de 2025, prevé un registro cantonal público, la inscripción previa obligatoria y reglas sobre honorarios, conflictos de intereses y fondos confiados por los clientes. En enero de 2026 se remitió a la comisión de vivienda y, a 21 de octubre de 2026, no está en vigor.
Si se instala en Ginebra, siga este expediente: podría cambiar las condiciones de ejercicio con la sociedad ya en marcha. En cualquier otro cantón, compruebe las normas adoptadas en virtud del art. 418 CO.
Establecerse en Suiza siendo extranjero
El derecho de residencia depende de su nacionalidad. Un ciudadano de la Unión Europea o de la AELC que se establece en Suiza para ejercer una actividad por cuenta propia recibe un permiso de residencia de al menos cinco años, siempre que demuestre a las autoridades que se ha establecido, o quiere establecerse, con ese fin (Acuerdo sobre la libre circulación de personas, ALCP, anexo I, art. 12). Es la vía de un fundador español.
Un ciudadano de otro Estado, por ejemplo latinoamericano, solo es admitido si su admisión sirve a los intereses económicos del país, si se cumplen los requisitos financieros y de explotación de la empresa y si dispone de una fuente de ingresos suficiente y autónoma (art. 19 LEI). El cantón examina cada expediente caso por caso.
La sociedad, por su parte, debe poder ser representada por una persona domiciliada en Suiza: un gerente o un director en una Sàrl (art. 814 apdo. 3 CO), un miembro del consejo de administración o un director en una SA (art. 718 apdo. 4 CO).
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El contrato de corretaje: cuándo se cobra la comisión
En Suiza, el corredor cobra por resultados. El Código de obligaciones define el corretaje como el encargo, remunerado, de indicar la ocasión de celebrar un contrato o de negociarlo como intermediario (art. 412 apdo. 1 CO). Y fija la regla decisiva: el corredor tiene derecho a su remuneración en cuanto su indicación o su negociación desemboca en la celebración del contrato (art. 413 apdo. 1 CO).
Sin venta firmada gracias a usted no hay comisión, y sus gastos solo se le reembolsan si el contrato lo prevé (art. 413 apdo. 3 CO). Cuatro puntos sorprenden a quien se formó en otro país:
- La condición suspensiva: si la venta se celebra bajo condición, la comisión solo se debe una vez cumplida la condición (art. 413 apdo. 2 CO).
- La doble remuneración: el corredor que actúa en interés de la otra parte faltando a sus obligaciones, o que se hace prometer por ella una remuneración contraria a la buena fe, pierde su derecho a la comisión (art. 415 CO).
- La comisión excesiva: en la venta de un inmueble, el juez puede reducir de forma equitativa una remuneración excesiva, a petición de quien la debe (art. 417 CO).
- La exclusividad: la ley no la prevé; solo existe si su contrato la estipula, con su duración y sus efectos.
Si no se pactó ningún importe, se aplica la tarifa o, en su defecto, la remuneración usual (art. 414 CO): mejor fijar la cifra o la fórmula en el contrato.
Sus clientes extranjeros y la Lex Koller
Con clientes internacionales entra en juego la Lex Koller, la ley federal sobre la adquisición de inmuebles por personas en el extranjero (LFAIE). Las personas en el extranjero necesitan una autorización de la autoridad cantonal competente para adquirir un inmueble (art. 2 apdo. 1 LFAIE). Entre ellas figuran los ciudadanos de la Unión Europea o de la AELC sin domicilio legal y efectivo en Suiza, los de otros Estados sin derecho a establecerse en Suiza y las sociedades dominadas por personas en el extranjero (art. 5 LFAIE). La compra de participaciones en una sociedad inmobiliaria no cotizada también cuenta como adquisición (art. 4 LFAIE).
Dos excepciones importan a su clientela: el inmueble que sirve de establecimiento permanente a una actividad económica, como unas oficinas, y la vivienda principal de una persona física en el lugar de su domicilio legal y efectivo (art. 2 apdo. 2 LFAIE). Un comprador extranjero que reside en Suiza puede, por tanto, comprar su vivienda principal sin autorización; un no residente que busca una inversión o un piso de vacaciones, no. Aclare este punto antes de firmar un mandato de búsqueda: una venta imposible no le reportará ninguna comisión.
Consejo de My Swiss Company
Trate su contrato de corretaje como su principal activo: descripción precisa del inmueble, importe o modo de cálculo de la comisión, exclusividad y duración, gastos reembolsables y regla aplicable si la venta se cierra después del fin del mandato con un comprador que usted presentó. En caso de litigio, el juez leerá ese documento, no su título.
Blanqueo de capitales: corredor sí, asesor no
Desde el 1 de octubre de 2026, la ley sobre el blanqueo de capitales (LBA) se aplica a una nueva categoría: los asesores. Lo son las personas físicas y jurídicas que, con carácter profesional, participan por cuenta de terceros en transacciones financieras, incluida la organización de fondos, en relación, entre otras operaciones, con la compraventa de un inmueble (art. 2 apdo. 3bis LBA). El mensaje del Consejo Federal aclara la intención: el agente inmobiliario que actúa exclusivamente como corredor no quedará sujeto a la ley.
Su modelo de negocio marca la frontera. Mientras ponga en contacto a las partes y negocie, la LBA no le afecta. Si cobra anticipos por cuenta de sus clientes, organiza la financiación o gestiona fondos vinculados a la operación, pasa a ser asesor: identificación del cliente y del beneficiario efectivo, documentación y afiliación a un organismo de autorregulación.
Sociedad de corretaje: forma jurídica, IVA y contabilidad
La Sàrl, con 20 000 francos de capital íntegramente desembolsado, conviene a la mayoría de las sociedades de corretaje que empiezan. La SA, con 100 000 francos de capital de los que al menos 50 000 desembolsados, se justifica si entran socios. Para crear una agencia de corretaje en Suiza, siga nuestra guía sobre los pasos para establecer un negocio en Suiza.
Sus comisiones están sujetas al IVA, al tipo normal del 8,1 %, en cuanto su volumen de negocios anual alcanza los 100 000 francos (art. 10 apdo. 2 letra a LTVA), un umbral que una sola venta importante puede superar. Como la comisión solo se cobra al cerrarse la venta, la tesorería de una sociedad de corretaje es irregular: prevea una reserva para varios meses de gastos fijos.
Un caso concreto: una agente de Barcelona abre una Sàrl en Ginebra
Una agente inmobiliaria con experiencia en Barcelona quiere instalarse en Ginebra para atender a compradores internacionales. Como ciudadana de la Unión Europea, obtiene un permiso de residencia demostrando que se establece en Suiza para ejercer una actividad por cuenta propia (ALCP, anexo I, art. 12). Crea una Sàrl de la que es gerente, domiciliada en Ginebra desde su llegada, lo que cubre la exigencia de un representante residente. No tiene nada que homologar: no hay licencia federal y Ginebra no tiene hoy ley sobre el corretaje, aunque ella sigue de cerca el PL 13732.
Gran parte de su clientela llega de América Latina y no reside en Suiza. Antes de aceptar un mandato, les explica que comprar un piso como inversión o como segunda residencia exige una autorización cantonal en virtud de la Lex Koller, o puede no ser posible; un cliente que se traslada a Ginebra y compra allí su vivienda principal, en cambio, no la necesita. Su contrato de corretaje tipo fija la comisión, la exclusividad y qué ocurre si la venta se cierra tras el mandato. No cobra ningún fondo por cuenta de sus clientes: sigue siendo corredora, fuera del ámbito de la LBA.
Errores que salen caros
- Suponer que la ausencia de licencia federal vale en todas partes: el Tesino exige una autorización y Ginebra debate un registro.
- Trabajar sin contrato escrito y tener que probar después que la venta se debe a su intervención.
- Cobrar de las dos partes sin que quede claro y sea leal, con el riesgo de perder toda la comisión.
- Aceptar el mandato de un comprador no residente sin comprobar antes la Lex Koller.
- Cobrar fondos por cuenta de un cliente sin darse cuenta de que eso le convierte en asesor según la LBA.
- Lanzar la sociedad sin representante domiciliado en Suiza cuando el fundador aún vive en el extranjero.
FAQ: ser agente inmobiliario en Suiza
¿Hace falta una licencia para ser agente inmobiliario en Suiza?
No a nivel federal. Pero los cantones pueden regular a los corredores (art. 418 CO). El Tesino somete la actividad a una autorización de fiduciario inmobiliario, y Ginebra examina un proyecto de registro de corredores que aún no está en vigor.
¿Un agente inmobiliario español puede trabajar en Suiza?
Sí. Como ciudadano de la Unión Europea, puede establecerse en Suiza para ejercer una actividad por cuenta propia y obtener un permiso de residencia de al menos cinco años si demuestra ese establecimiento. No necesita homologar su título ni su experiencia en España. Su sociedad debe contar con un gerente o un administrador domiciliado en Suiza.
¿Cuándo se cobra la comisión?
En cuanto la indicación o la negociación del corredor desemboca en la celebración del contrato (art. 413 apdo. 1 CO). Si la venta se celebra bajo condición suspensiva, la comisión solo se debe cuando se cumple la condición.
¿Un extranjero puede comprar un inmueble en Suiza?
Depende de su domicilio y del inmueble. Las personas en el extranjero necesitan una autorización cantonal (art. 2 LFAIE), salvo para un inmueble que sirve de establecimiento permanente a una actividad económica o para su vivienda principal en el lugar de su domicilio legal y efectivo en Suiza. El corredor debe comprobarlo antes de aceptar el mandato.
¿El agente inmobiliario está sujeto a la ley contra el blanqueo?
No si actúa exclusivamente como corredor, según el mensaje del Consejo Federal. Queda sujeto si participa por cuenta de sus clientes en las transacciones financieras de la compraventa, por ejemplo organizando los fondos (art. 2 apdo. 3bis LBA). En ese caso debe cumplir obligaciones de diligencia y afiliarse a un organismo de autorregulación.
¿Qué forma jurídica conviene?
La Sàrl, con 20 000 francos de capital íntegramente desembolsado, conviene a la mayoría de las que empiezan. La SA, con 100 000 francos de capital de los que al menos 50 000 desembolsados, se justifica para dar entrada a socios. En ambos casos es obligatorio un representante domiciliado en Suiza.
Fuentes
- Código de obligaciones (CO), RS 220, art. 412 a 418, 718 y 814 (francés)
- Tesino, ley sobre el ejercicio de las profesiones fiduciarias (LFid), RL 11.1.4.1 (italiano)
- Gran Consejo de Ginebra, proyecto de ley PL 13732 sobre el corretaje inmobiliario (LCImm), presentado el 15 de diciembre de 2025 (francés)
- Ley federal sobre la adquisición de inmuebles por personas en el extranjero (LFAIE, Lex Koller), RS 211.412.41 (francés)
- Ley sobre el blanqueo de capitales (LBA), RS 955.0, art. 2 (francés)
- Acuerdo sobre la libre circulación de personas (ALCP), RS 0.142.112.681, anexo I (francés)
- Ley de extranjería e integración (LEI), RS 142.20, art. 19 (francés)
- Ley del IVA (LTVA), RS 641.20, art. 10 (francés)
- orientation.ch, corredor inmobiliario con título federal (francés)
Conclusión
Ser agente inmobiliario en Suiza viniendo del extranjero no pasa por una licencia federal, sino por cuatro comprobaciones: la norma del cantón, con la autorización tesinesa y el proyecto ginebrino, la residencia del fundador y el representante domiciliado en Suiza, la situación de sus clientes extranjeros ante la Lex Koller y un contrato de corretaje que proteja su comisión. Si se mantiene como corredor y no gestiona fondos ajenos, la ley contra el blanqueo no le afecta. My Swiss Company, gestoría suiza en Ginebra, Lucerna y Zug, acompaña a emprendedores de más de 20 países en la creación y la administración de su sociedad, desde la elección del cantón hasta la contabilidad de sus comisiones.
