Quien quiere crear una gestora de activos inmobiliarios en Suiza se pregunta primero si necesita una autorización de la FINMA. Depende de lo que gestione. Un inmueble que su cliente posee directamente no figura en la lista de instrumentos financieros de la ley sobre los servicios financieros, de modo que gestionar ese patrimonio no es, según el texto de la ley, gestión de patrimonios. El día en que gestione un fondo inmobiliario, una SICAV o acciones cotizadas de sociedades inmobiliarias, el régimen cambia: autorización previa de la FINMA, 200 000 francos de capital y al menos dos personas en la dirección.
Índice
- El oficio: estrategia del patrimonio, no administración de alquileres
- Un inmueble no es un instrumento financiero
- Cuándo un mandato inmobiliario pasa a ser gestión de patrimonios
- Gestión colectiva: el fondo inmobiliario y la FINMA
- Lex Koller: sus clientes y sus propios vehículos
- Blanqueo de capitales: los flujos de compra y venta
- Montar la sociedad
- Crear una gestora de activos inmobiliarios en Suiza desde España
- Seis errores frecuentes
- FAQ
El oficio: estrategia del patrimonio, no administración de alquileres
Una gestora de activos inmobiliarios dirige un patrimonio por cuenta de su propietario: compras, ventas, obras, valor y control de la administración de fincas, que cobra los alquileres y trata con los inquilinos.
Tres oficios vecinos obedecen a otras reglas:
- La administración de fincas (régie en la Suiza francófona): la gestión corriente de los arrendamientos, tratada en otro artículo.
- El promotor: encarga la construcción y después vende. Nuestra guía para ser promotor inmobiliario en Suiza cubre ese caso.
- El gestor de patrimonios: gestiona valores mobiliarios con autorización de la FINMA.
Esta última frontera decide si su sociedad debe estar autorizada antes de inscribirse en el registro mercantil.
Un inmueble no es un instrumento financiero
La ley federal sobre los servicios financieros (LSFin) define la gestión de patrimonios como la gestión de instrumentos financieros (art. 3 letra c núm. 3 LSFin). Todo depende, por tanto, de la lista de instrumentos financieros del art. 3 letra a. Incluye títulos de participación como las acciones, títulos de deuda, participaciones en inversiones colectivas, productos estructurados, derivados, ciertos depósitos y obligaciones. Ningún inmueble.
La ley sobre las instituciones financieras (LEFin) sigue la misma lógica. Es gestor de patrimonios quien, por mandato y con carácter profesional, puede disponer en nombre y por cuenta de sus clientes de los valores patrimoniales a los que se refiere el art. 3 letra c núm. 1 a 4 LSFin (art. 17 apdo. 1 LEFin).
Según el texto de la ley, un mandato que se limita a inmuebles que su cliente posee directamente no afecta, pues, a instrumentos financieros y queda fuera de la autorización de gestor de patrimonios.
Importante
Esta lectura se basa en el texto de la LSFin y de la LEFin, no en una decisión ni en una práctica publicada de la FINMA. Para un mandato mixto de inmuebles y valores, hágalo validar por un abogado o por la FINMA antes de firmar.
Cuándo un mandato inmobiliario pasa a ser gestión de patrimonios
Cada forma de tener inmuebles tiene su régimen. La lista del art. 3 letra a LSFin abarca los valores mobiliarios en forma de acciones y las participaciones en inversiones colectivas: en cuanto su mandato incluye activos de ese tipo, usted deja la gestión de inmuebles y entra en la gestión de patrimonios.
| Lo que usted gestiona para el cliente | ¿Instrumento financiero según la LSFin? | Régimen de su sociedad |
|---|---|---|
| Inmuebles inscritos en el registro de la propiedad a nombre del cliente | No, ningún inmueble figura en la lista del art. 3 letra a | Fuera de la autorización de gestor de patrimonios, según el texto de la ley |
| Participaciones en fondos inmobiliarios o acciones de SICAV inmobiliarias | Sí, participaciones en inversiones colectivas (núm. 3) | Gestor de patrimonios (art. 17 LEFin) si la actividad es profesional |
| Acciones de sociedades inmobiliarias que son valores mobiliarios | Sí, títulos de participación (núm. 1) | Gestor de patrimonios si la actividad es profesional |
| Un fondo o una SICAV cuyas decisiones de inversión toma usted | Usted administra una inversión colectiva | Gestor de patrimonios colectivos (art. 24 LEFin), salvo los umbrales del art. 24 apdo. 2 |
Fuente: LSFin (RS 950.1) art. 3, LEFin (RS 954.1) art. 17 y 24, versiones en vigor a 1 de octubre de 2026.
La gestión individual se considera profesional en cuanto se supera uno de los umbrales del art. 19 de la ordenanza sobre las instituciones financieras (OEFin). Son más de 50 000 francos de ingresos brutos por año civil, relaciones con más de 20 contrapartes en el año o un poder de disposición por tiempo indefinido sobre valores de terceros que supere los 5 millones de francos en algún momento.
La LEFin no se aplica a quien gestiona solo bienes de personas con las que tiene vínculos económicos o familiares (art. 2 apdo. 2 letra a LEFin). La excepción cae con el primer cliente ajeno.
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Gestión colectiva: el fondo inmobiliario y la FINMA
Gestionar un fondo inmobiliario es gestión colectiva, bajo supervisión directa de la FINMA. La ley sobre las inversiones colectivas de capital (LPCC) las define como aportaciones reunidas por inversores para administrarse en común por cuenta de estos (art. 7 apdo. 1 LPCC). Los fondos inmobiliarios son inversiones colectivas abiertas que invierten su patrimonio en valores inmobiliarios (art. 58 LPCC).
Poseen inmuebles, sociedades inmobiliarias controladas al menos en dos tercios y, hasta el 25 % de su patrimonio, participaciones en otros fondos inmobiliarios o sociedades inmobiliarias cotizadas (art. 59 apdo. 1 LPCC). El vehículo requiere su propia licencia: quien constituye, gestiona o custodia una inversión colectiva necesita una autorización de la FINMA (art. 13 apdo. 1 LPCC).
Su sociedad como gestora de patrimonios colectivos
La sociedad que administra con carácter profesional una inversión colectiva es gestora de patrimonios colectivos (art. 24 apdo. 1 LEFin). Las exigencias son cinco:
- Forma: una sociedad mercantil si la sede está en Suiza (art. 25 LEFin).
- Capital: al menos 200 000 francos, íntegramente desembolsados y mantenidos en todo momento (art. 42 apdo. 1 OEFin).
- Organización: firma conjunta de dos personas, una dirección de al menos dos miembros, un órgano de alta dirección y un representante domiciliado en Suiza (art. 37 OEFin).
- Supervisión: la ejerce la propia FINMA, sin organismo de supervisión intermedio (art. 61 apdo. 3 LEFin).
- Orden de los pasos: la sociedad solo puede inscribirse en el registro mercantil una vez obtenida la autorización (art. 5 apdo. 2 LEFin).
Los umbrales que le mantienen en el régimen individual
Con inversores cualificados, se sigue siendo gestor de patrimonios (art. 17) hasta 100 millones de francos, apalancamiento incluido, o hasta 500 millones sin apalancamiento ni derecho de reembolso durante cinco años (art. 24 apdo. 2 LEFin). Un fondo inmobiliario no puede usar la segunda vía: en una inversión colectiva abierta, el inversor puede pedir el reembolso de sus participaciones al valor liquidativo (art. 8 apdo. 2 LPCC). Queda el techo de 100 millones.
Consejo de My Swiss Company
Redacte su objeto social para la actividad que realmente ejercerá el día de la inscripción. Quien gestiona inmuebles en directo no tiene por qué presentarse como gestor de patrimonios, y la LEFin reserva esa denominación a las instituciones autorizadas. Si prevé un fondo, una segunda sociedad autorizada por la FINMA evita transformar la primera.
Lex Koller: sus clientes y sus propios vehículos
La Lex Koller, ley federal sobre la adquisición de inmuebles por personas en el extranjero (LFAIE), afecta dos veces a una gestora fundada por un extranjero. Las personas en el extranjero necesitan una autorización de la autoridad cantonal competente para adquirir un inmueble (art. 2 apdo. 1 LFAIE). Entre las excepciones figura el inmueble que sirve de establecimiento permanente a una actividad comercial o artesanal (art. 2 apdo. 2 letra a LFAIE).
En el caso de sus clientes, cuenta más el domicilio que el pasaporte: un español domiciliado en Suiza no es persona en el extranjero, y el mismo español domiciliado en Madrid sí lo es (art. 5 apdo. 1 LFAIE). Interponer una estructura no cambia nada: la ley equipara a la compra de un inmueble la adquisición de participaciones en una persona jurídica cuyo fin real es adquirir inmuebles, siempre que esas participaciones no coticen en una bolsa suiza (art. 4 apdo. 1 letra e LFAIE). Igual ocurre con participaciones de fondos y acciones de SICAV inmobiliarias sin mercado regular (art. 4 apdo. 1 letras c y cbis).
En el caso de sus vehículos, la ley mira también al gestor. Una persona jurídica se presume dominada por personas en el extranjero si estas tienen más de un tercio del capital o de los votos (art. 6 apdo. 2 LFAIE). Un fondo inmobiliario se presume dominado cuando su gestión la asume una persona en el extranjero y la dirección del fondo también lo es (art. 6 apdo. 4 LFAIE). Compruébelo antes de prometer un fondo residencial.
Blanqueo de capitales: los flujos de compra y venta
Desde el 1 de octubre de 2026, la ley sobre el blanqueo de capitales (LBA) se aplica a los asesores: quienes, con carácter profesional, participan por cuenta de terceros en transacciones financieras, incluida la organización de fondos, relacionadas con la compraventa de un inmueble (art. 2 apdo. 3bis letra a LBA). Organizar la financiación de una compra para un cliente puede bastar.
Quedan fuera, entre otros, las transmisiones de menos de 5 millones de francos pagadas exclusivamente a través de bancos o intermediarios financieros sujetos a la ley, y la compra de una vivienda para uso propio (art. 2 apdo. 4ter letras b y c LBA). Una compra de 12 millones para un inversor no entra en ninguna. El asesor se afilia a un organismo de autorregulación; quien ayuda a transferir valores de terceros es intermediario financiero (art. 2 apdo. 3 LBA).
Montar la sociedad
Para una gestora que administra inmuebles en directo, la Sàrl, con 20 000 francos de capital íntegramente desembolsado, suele bastar al principio. La SA, con 100 000 francos de los que 50 000 desembolsados, da más confianza a los family offices. Nuestra guía sobre los pasos para establecer un negocio en Suiza recorre cada etapa hasta la inscripción en el registro mercantil.
La sociedad necesita un representante domiciliado en Suiza: un miembro del consejo de administración o un director en una SA (art. 718 apdo. 4 CO), un gerente o un director en una Sàrl (art. 814 apdo. 3 CO).
Crear una gestora de activos inmobiliarios en Suiza desde España
Si llega desde España, la libre circulación le abre el camino: el ciudadano UE que se establece como independiente recibe un permiso de al menos cinco años si lo demuestra (Acuerdo sobre la libre circulación de personas, anexo I, art. 12). Los demás, por ejemplo un fundador latinoamericano, solo son admitidos si el proyecto sirve a los intereses económicos del país y se cumplen las condiciones financieras y de explotación (art. 19 LEI). Su domicilio pesa también en la Lex Koller: domiciliado en Suiza, un español no es persona en el extranjero; domiciliado en Madrid, sí lo es (art. 5 apdo. 1 LFAIE). Y si personas en el extranjero tienen más de un tercio del capital o de los votos de su gestora, esta se presume dominada por ellas (art. 6 apdo. 2 LFAIE).
Un caso concreto: un gestor español para un family office latinoamericano
Un gestor inmobiliario madrileño se instala en Ginebra en 2026 con un permiso UE. Crea una SA con 100 000 francos de capital, de la que es administrador domiciliado en Ginebra, y firma su primer mandato con un family office con sede en Ciudad de México.
El mandato abarca la estrategia de cuatro edificios de oficinas y locales comerciales que el family office posee directamente en Ginebra y en Lausana. Según el texto de la LSFin, no requiere autorización de gestor de patrimonios; su objeto social habla de gestión inmobiliaria. La Lex Koller marca el resto: con sede en México, el family office es persona en el extranjero. Oficinas y comercios son establecimientos permanentes en el sentido del art. 2 apdo. 2 letra a LFAIE, y las instrucciones de la Oficina Federal de Justicia admiten que una persona en el extranjero los compre con el único fin de invertir. Un edificio de viviendas como pura inversión, en cambio, quedaría excluido (art. 12 letra a LFAIE). El gestor descarta así toda compra residencial.
Un año después, el family office le pide gestionar también sus acciones inmobiliarias cotizadas y sus participaciones de fondos. Son instrumentos financieros, y disponer de más de 5 millones bastaría para que la actividad fuera profesional (art. 19 OEFin): él remite esa parte a un gestor de patrimonios autorizado. Para la próxima compra, de 12 millones y cuya financiación organizará él, revisa antes con un especialista su posible condición de asesor según la LBA.
Seis errores frecuentes
- Creerse fuera de la FINMA con un mandato que incluye participaciones de fondos.
- Inscribir la sociedad antes de obtener la autorización de gestor de patrimonios colectivos (art. 5 apdo. 2 LEFin).
- Prever 100 000 francos de capital para gestionar un fondo: la OEFin exige 200 000 desembolsados.
- Contar con el techo de 500 millones para un fondo abierto, con participaciones reembolsables.
- Olvidar la Lex Koller si personas en el extranjero tienen más de un tercio del vehículo.
- Hacer pasar el precio de compra por la cuenta de la sociedad sin comprobar la LBA.
FAQ: gestora de activos inmobiliarios en Suiza
¿Hace falta una autorización de la FINMA para gestionar inmuebles de clientes?
Según el texto de la ley, no, mientras el mandato se limite a inmuebles que el cliente posee directamente: no figuran en la lista de instrumentos financieros del art. 3 letra a LSFin. Ninguna toma de posición de la FINMA lo confirma, y participaciones de fondos o acciones cambian la respuesta.
¿Qué autorización se necesita para gestionar un fondo inmobiliario en Suiza?
La de gestor de patrimonios colectivos, concedida por la FINMA (art. 24 LEFin), con supervisión directa de la FINMA. Se requiere una sociedad mercantil, 200 000 francos de capital íntegramente desembolsado y al menos dos personas en la dirección. El fondo se autoriza por separado (art. 13 LPCC).
¿Qué capital necesita una gestora de activos inmobiliarios?
Para inmuebles en directo, el mínimo de la forma elegida: 20 000 francos (Sàrl) o 100 000 con 50 000 desembolsados (SA). Para un fondo o una SICAV, el art. 42 OEFin impone 200 000 francos íntegramente desembolsados.
¿Puede un fundador extranjero crear un fondo inmobiliario residencial en Suiza?
Antes debe superar la Lex Koller. Un fondo inmobiliario se presume dominado por personas en el extranjero cuando su gestión y su dirección están en sus manos (art. 6 apdo. 4 LFAIE), y sus compras de inmuebles requieren entonces autorización cantonal.
¿Está sujeta a la ley contra el blanqueo una gestora de activos inmobiliarios?
Puede estarlo desde el 1 de octubre de 2026 si participa por cuenta de sus clientes en las transacciones financieras ligadas a la compraventa de un inmueble, incluida la organización de los fondos (art. 2 apdo. 3bis LBA). Entonces se afilia a un organismo de autorregulación.
¿Qué diferencia hay entre gestión de activos inmobiliarios y administración de fincas?
La gestora decide la estrategia del patrimonio: compras, ventas, obras y valorización. La administración de fincas lleva el día a día: contratos, alquileres, inquilinos y mantenimiento.
Fuentes
- Ley sobre los servicios financieros (LSFin), RS 950.1, art. 3 (francés)
- Ley sobre las instituciones financieras (LEFin), RS 954.1, art. 2, 5, 17, 24, 25 y 61 (francés)
- Ordenanza sobre las instituciones financieras (OEFin), RS 954.11, art. 19, 37 y 42 (francés)
- Ley sobre las inversiones colectivas de capital (LPCC), RS 951.31, art. 7, 8, 13, 58 y 59 (francés)
- Ley federal sobre la adquisición de inmuebles por personas en el extranjero (LFAIE, Lex Koller), RS 211.412.41, art. 2, 4, 5, 6 y 12 (francés)
- Oficina Federal de Justicia, instrucciones a los registros de la propiedad sobre la adquisición de inmuebles por personas en el extranjero, 1 de julio de 2009, cifra 41 (francés)
- Ley sobre el blanqueo de capitales (LBA), RS 955.0, art. 2 (francés)
- Código de obligaciones (CO), RS 220, art. 718 y 814 (francés)
- Acuerdo sobre la libre circulación de personas (ALCP), RS 0.142.112.681, anexo I (francés)
- Ley de extranjería e integración (LEI), RS 142.20, art. 19 (francés)
Conclusión
Una gestora de activos inmobiliarios en Suiza puede empezar sin autorización de la FINMA mientras gestione inmuebles que sus clientes poseen directamente, según el texto de la ley. Todo cambia con participaciones de fondos, acciones o gestión colectiva: autorización previa, 200 000 francos de capital, dos directivos y, con fundador o clientes extranjeros, la Lex Koller y la LBA. My Swiss Company, gestoría suiza en Ginebra, Lucerna y Zug, acompaña a emprendedores de más de 20 países en la creación y la administración de su sociedad.
