Devenir courtier immobilier en Suisse quand on vient de l’étranger : licence, cantons, Lex Koller et commission

Pas de licence fédérale, mais des cantons libres de légiférer

Le droit fédéral ne connaît pas de carte professionnelle d’agent immobilier. Le brevet fédéral de courtier en immeubles existe, il atteste une formation et rassure les clients, mais il ne conditionne ni la création de la société ni l’exercice du métier. Un courtier formé en France, en Belgique ou en Italie peut donc, sur le plan fédéral, travailler en Suisse sans faire reconnaître son diplôme.

La nuance tient en une phrase du Code des obligations : « Les cantons peuvent soumettre à des prescriptions spéciales les agents de change, les courtiers et les bureaux de placement » (art. 418 CO). La réponse dépend donc du canton où vous exercerez, et elle doit être vérifiée avant de signer un bail commercial. Deux cantons montrent l’éventail des situations.

Le Tessin : une autorisation de fiduciaire immobilier

Au Tessin, la loi sur l’exercice des professions fiduciaires (LFid) soumet à autorisation l’activité de « fiduciario immobiliare » exercée pour des tiers à titre professionnel (art. 1). Elle y range expressément la « mediazione nella compravendita e permuta di fondi », c’est-à-dire le courtage de ventes et d’échanges d’immeubles, ainsi que la location, l’administration d’immeubles et la conduite de promotions (art. 4).

Un courtier étranger qui arrive au Tessin sans deux ans de pratique en Suisse ne peut donc pas être lui-même le fiduciaire autorisé de sa société, même si son diplôme est reconnu. Il peut en revanche s’associer avec une personne autorisée qui rejoint l’organe de gestion.

Genève : un registre des courtiers en discussion

À Genève, aucune loi cantonale n’encadre aujourd’hui le courtage immobilier. Un projet de loi sur le courtage immobilier (PL 13732), déposé au Grand Conseil le 15 décembre 2025, prévoit un registre cantonal public, une inscription préalable obligatoire et des règles sur les honoraires, les conflits d’intérêts et les fonds confiés. Il a été renvoyé en janvier 2026 à la commission du logement et n’est pas en vigueur. Un courtier qui s’installe à Genève a intérêt à suivre ce dossier, car il pourrait changer les conditions d’exercice en cours d’activité.

S’établir en Suisse quand on est étranger

Le droit de séjour dépend de votre nationalité. Un ressortissant de l’Union européenne ou de l’AELE qui s’établit en Suisse pour exercer une activité indépendante « reçoit un titre de séjour d’une durée de cinq ans au moins », pour autant qu’il prouve qu’il est établi ou veut s’établir à cette fin (accord sur la libre circulation, annexe I, art. 12). Un ressortissant d’un autre État n’est admis que si son admission « sert les intérêts économiques du pays », que les exigences financières et d’exploitation sont remplies et qu’il dispose d’une source de revenus suffisante et autonome (art. 19 LEI) : le dossier est examiné par le canton, au cas par cas.

La société, elle, doit pouvoir être représentée par une personne domiciliée en Suisse : un gérant ou un directeur dans une Sàrl (art. 814 al. 3 CO), un administrateur ou un directeur dans une SA (art. 718 al. 4 CO). Un fondateur qui continue de vivre à l’étranger pendant la phase de lancement a donc besoin d’un représentant résident.

Le contrat de courtage : quand la commission est due

En Suisse, le courtier est payé au résultat. « Le courtage est un contrat par lequel le courtier est chargé, moyennant un salaire, soit d’indiquer à l’autre partie l’occasion de conclure une convention, soit de lui servir d’intermédiaire pour la négociation d’un contrat » (art. 412 al. 1 CO). Et surtout : « Le courtier a droit à son salaire dès que l’indication qu’il a donnée ou la négociation qu’il a conduite aboutit à la conclusion du contrat » (art. 413 al. 1 CO). Sans vente signée grâce à vous, pas de commission, et vos frais ne vous sont remboursés que si le contrat le prévoit (art. 413 al. 3 CO).

Quatre points du droit suisse surprennent les courtiers formés ailleurs :

• La condition suspensive : si la vente est conclue sous condition, la commission n’est due qu’une fois la condition remplie (art. 413 al. 2 CO).
• La double rémunération : le courtier qui agit dans l’intérêt de l’autre partie au mépris de ses obligations, ou se fait promettre par elle une rémunération contraire à la bonne foi, perd son droit au salaire (art. 415 CO).
• La commission excessive : pour la vente d’un immeuble, le juge peut réduire équitablement un salaire excessif, à la demande de celui qui le doit (art. 417 CO).
• L’exclusivité : la loi ne la prévoit pas ; elle n’existe que si votre contrat la stipule, avec sa durée et ses effets.

Vos clients étrangers et la Lex Koller

Un courtier qui s’adresse à une clientèle internationale doit connaître la loi fédérale sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger, dite Lex Koller. « L’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger est subordonnée à une autorisation de l’autorité cantonale compétente » (art. 2 al. 1 LFAIE). Sont notamment visés les ressortissants de l’Union européenne ou de l’AELE qui n’ont pas leur domicile légal et effectif en Suisse, les ressortissants d’autres États qui n’ont pas le droit de s’établir en Suisse, et les sociétés dominées par des personnes à l’étranger (art. 5 LFAIE). L’achat de parts d’une société immobilière non cotée compte aussi comme une acquisition (art. 4 LFAIE).

Deux exceptions comptent pour votre clientèle : l’immeuble qui sert d’établissement stable à une activité économique, comme des bureaux ou un commerce, et la résidence principale d’une personne au lieu de son domicile légal et effectif (art. 2 al. 2 LFAIE). Un acheteur étranger qui réside en Suisse peut donc acheter son logement principal sans autorisation ; un acheteur non domicilié qui cherche un placement ou un appartement de vacances n’est pas dans la même situation. Clarifiez ce point avant de signer un mandat de recherche : une vente impossible ne vous rapportera aucune commission.

Anti-blanchiment : courtier oui, conseiller non

Depuis le 1er octobre 2026, la loi sur le blanchiment d’argent vise une nouvelle catégorie, les conseillers. Sont réputés conseillers ceux qui, à titre professionnel, « participent pour le compte de tiers à des transactions financières, y compris l’organisation de fonds », notamment en relation avec « la vente ou l’achat d’un immeuble » (art. 2 al. 3bis LBA). Le message du Conseil fédéral précise que « l’agent immobilier qui agit exclusivement en qualité de courtier ne sera pas assujetti ».

La frontière se situe donc dans votre modèle d’affaires. Tant que vous mettez en relation et négociez, la LBA ne vous vise pas. Si vous encaissez des acomptes pour vos clients, organisez le financement ou gérez des fonds liés à la transaction, vous devenez conseiller : identification du client et de l’ayant droit économique, documentation, et affiliation à un organisme d’autorégulation.

Forme juridique, TVA et comptabilité

La Sàrl, avec 20 000 francs de capital entièrement libéré, convient à la plupart des sociétés de courtage qui démarrent. La SA, avec 100 000 francs de capital dont au moins 50 000 libérés, se justifie si vous accueillez des associés ou visez une clientèle institutionnelle. Notre article SA ou Sàrl en Suisse compare les deux, et notre guide pour créer une société en Suisse détaille les étapes.

Vos commissions sont soumises à la TVA dès que votre chiffre d’affaires annuel atteint 100 000 francs (art. 10 al. 2 let. a LTVA), un seuil qu’une seule vente importante peut faire franchir. Comme la commission n’est due qu’à la conclusion de la vente, la trésorerie d’une société de courtage est irrégulière : prévoyez de quoi couvrir plusieurs mois de frais fixes. Pour vos clients investisseurs, notre article sur l’investissement immobilier en Suisse présente l’autre côté de la transaction.

Un cas concret : une agente immobilière d’Annecy à Lausanne

Une agente immobilière française, titulaire d’une carte professionnelle en Haute-Savoie, veut s’installer à Lausanne. Ressortissante de l’Union européenne, elle obtient un titre de séjour en prouvant qu’elle s’établit pour exercer son activité. Elle crée une Sàrl dont elle est gérante, domiciliée en Suisse dès son installation. Avant de signer son bail commercial, elle vérifie auprès du canton de Vaud qu’aucune règle particulière ne s’applique au courtage. Elle fait rédiger un contrat de courtage type, précisant l’exclusivité, la commission et son sort en cas de vente après le mandat. Pour sa clientèle française non domiciliée en Suisse, elle explique d’emblée que l’achat d’un appartement de vacances exige une autorisation au titre de la Lex Koller. Elle n’encaisse aucun fonds pour ses clients : elle reste courtière, hors du champ de la LBA.

Les erreurs qui coûtent cher

• Supposer que l’absence de licence fédérale vaut partout : le Tessin exige une autorisation, et Genève discute d’un registre.
• Travailler sans contrat écrit, puis devoir prouver que la vente résulte de votre intervention.
• Se faire payer par les deux parties sans que ce soit clair et loyal, au risque de perdre toute commission.
• Prendre un mandat pour un acheteur non domicilié sans vérifier la Lex Koller.
• Encaisser des fonds pour un client sans mesurer que l’on devient conseiller au sens de la LBA.
• Lancer la société sans représentant domicilié en Suisse alors que le fondateur vit encore à l’étranger.

FAQ : devenir courtier immobilier en Suisse

Faut-il une licence pour être courtier immobilier en Suisse ?

Pas au niveau fédéral : aucune carte professionnelle n’est exigée, contrairement à la France. Mais les cantons peuvent réglementer les courtiers (art. 418 CO). Le Tessin soumet l’activité à une autorisation de fiduciaire immobilier, et Genève examine un projet de registre des courtiers, pas encore en vigueur. Vérifiez la règle du canton où vous exercerez.

Un courtier français peut-il travailler en Suisse ?

Oui. Ressortissant de l’Union européenne, il peut s’établir en Suisse pour exercer une activité indépendante et obtenir un titre de séjour de cinq ans au moins s’il prouve cet établissement. Sa carte professionnelle française n’est pas requise. Sa société doit avoir un gérant ou un administrateur domicilié en Suisse.

Quand la commission du courtier est-elle due ?

Dès que l’indication ou la négociation du courtier aboutit à la conclusion du contrat (art. 413 al. 1 CO). Si la vente est conclue sous condition suspensive, la commission n’est due qu’une fois la condition remplie. Les frais ne sont remboursés, même sans vente, que si le contrat le prévoit.

Un étranger peut-il acheter un bien en Suisse par l’intermédiaire d’un courtier ?

Cela dépend de son domicile et du bien. Les personnes à l’étranger ont besoin d’une autorisation cantonale (art. 2 LFAIE), sauf pour un immeuble servant d’établissement stable à une activité économique ou pour la résidence principale au lieu de leur domicile légal et effectif en Suisse. Le courtier doit vérifier ce point avant de prendre le mandat.

Un courtier immobilier est-il soumis à la loi sur le blanchiment ?

Pas s’il agit exclusivement comme courtier, selon le message du Conseil fédéral. Il le devient s’il participe pour le compte de ses clients aux transactions financières liées à l’achat ou à la vente, par exemple en organisant les fonds (art. 2 al. 3bis LBA). Il doit alors respecter des obligations de diligence et s’affilier à un organisme d’autorégulation.

Quelle forme juridique pour une société de courtage immobilier ?

La Sàrl, avec 20 000 francs de capital entièrement libéré, convient à la plupart des sociétés qui démarrent. La SA, avec 100 000 francs de capital dont au moins 50 000 libérés, se justifie pour accueillir des associés. Dans les deux cas, un représentant domicilié en Suisse est obligatoire.

Sources

• Code des obligations (CO), RS 220, art. 412 à 418, 718 et 814
• Tessin, Legge sull’esercizio delle professioni di fiduciario (LFid), RL 11.1.4.1
• Grand Conseil de Genève, PL 13732 sur le courtage immobilier (LCImm), déposé le 15 décembre 2025
• Loi fédérale sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger (LFAIE), RS 211.412.41
• Loi sur le blanchiment d’argent (LBA), RS 955.0, art. 2
• Accord sur la libre circulation des personnes, RS 0.142.112.681, annexe I
• Loi sur les étrangers et l’intégration (LEI), RS 142.20, art. 19
• Loi sur la TVA (LTVA), RS 641.20, art. 10
• orientation.ch, courtier-ière en immeubles BF