Devenir promoteur immobilier en Suisse quand on vient de l’étranger : Lex Koller, vente sur plan, garanties et TVA

Promoteur, courtier, entreprise de construction : qui fait quoi

Le promoteur immobilier achète un terrain ou un immeuble, obtient l’autorisation de construire ou de transformer, finance l’opération, mandate les architectes et les entreprises, puis vend les lots ou l’immeuble entier. Il est maître d’ouvrage et vendeur, et il porte le risque de bout en bout. Le courtier, lui, ne fait que mettre en relation vendeur et acheteur contre une commission ; l’entreprise de construction exécute les travaux que le promoteur lui commande. Si c’est la construction elle-même qui vous intéresse, notre guide pour créer une entreprise de construction en Suisse traite les conventions collectives et la Suva.

Aucune autorisation fédérale n’est exigée pour exercer la promotion immobilière, et le brevet fédéral de développeur immobilier, comme les formations de la SVIT ou de l’USPI, reste facultatif. Ce qui encadre le métier, ce sont les lois qui s’appliquent à chaque opération : acquisition du terrain, construction, vente.

La Lex Koller : la question qui décide de tout

La loi fédérale sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger (LFAIE), dite Lex Koller, pose le principe : l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger « est subordonnée à une autorisation de l’autorité cantonale compétente » (art. 2 al. 1 LFAIE). Et l’autorisation est refusée en tout état de cause lorsque l’immeuble sert à un placement de capitaux que la loi n’autorise pas (art. 12 let. a LFAIE). Construire des logements pour les revendre en fait partie.

Le piège, pour un fondateur étranger, est que la loi ne regarde pas seulement la nationalité de l’acheteur, mais aussi celle de sa société. Une société suisse est elle-même une personne à l’étranger si des personnes à l’étranger y ont une position dominante (art. 5 al. 1 let. c LFAIE). La loi présume cette domination quand des personnes à l’étranger :

• « possèdent plus d’un tiers du capital-actions ou du capital social » ;
• disposent de plus du tiers des voix à l’assemblée générale ou à l’assemblée des associés ;
• ont prêté à la société des fonds remboursables qui dépassent la moitié de ses fonds propres, calculés selon la loi (art. 6 al. 2 LFAIE).

Le domicile compte autant que le passeport. Un ressortissant de l’Union européenne ou de l’AELE domicilié en Suisse, ou un étranger titulaire d’un permis d’établissement, n’est pas une personne à l’étranger (art. 5 al. 1 let. a et abis LFAIE). Un promoteur français qui s’installe à Lausanne et détient seul sa société n’a donc pas le même régime que s’il dirigeait la même société depuis Lyon.

Immobilier commercial ouvert, logement fermé

La Lex Koller laisse une porte largement ouverte : aucune autorisation n’est nécessaire si l’immeuble sert d’établissement stable à une activité économique (art. 2 al. 2 let. a LFAIE). L’Office fédéral de la justice, dans ses instructions aux registres fonciers, en donne la liste : « usines, dépôts, bureaux, centres commerciaux, magasins, hôtels, restaurants, locaux pour l’artisanat, cabinets médicaux ». Il précise que l’activité peut être exercée par un locataire, et qu’une personne à l’étranger « peut donc acquérir ce type d’immeubles dans le seul but de placer des capitaux ».

Les instructions de l’OFJ sont explicites sur le point qui surprend le plus : le registre foncier vérifie que l’acquéreur « n’acquiert pas de logements (villas individuelles, immeubles locatifs, appartements), ni ne projette d’en construire ». Et « la conservation de terrain à bâtir, même si celui-ci est situé dans une zone industrielle ou commerciale […] constitue un pur placement de capitaux prohibé ». Un promoteur étranger peut donc bâtir un immeuble de bureaux, mais pas acheter un terrain en réserve pour plus tard.

Ne cherchez pas à contourner ces règles par un prête-nom, une fiducie ou un financement déguisé : la loi refuse l’autorisation à quiconque tente de l’éluder (art. 12 let. c LFAIE), et un achat conclu sans l’autorisation requise reste sans effet, puis devient nul si l’autorisation est refusée (art. 26 LFAIE). La seule voie solide consiste à structurer la société dès le départ, avec un avis spécialisé, ou à concentrer votre activité sur l’immobilier commercial.

S’établir en Suisse comme fondateur étranger

Un ressortissant de l’Union européenne ou de l’AELE qui s’établit en Suisse pour une activité indépendante reçoit un titre de séjour d’au moins cinq ans s’il prouve qu’il s’établit à cette fin (accord sur la libre circulation des personnes, annexe I, art. 12). Un ressortissant d’un autre État n’est admis que si son projet sert les intérêts économiques du pays et que les conditions financières et d’exploitation sont remplies (art. 19 LEI). Dans tous les cas, votre Sàrl ou votre SA doit pouvoir être représentée par une personne domiciliée en Suisse (art. 814 al. 3 et 718 al. 4 CO).

Pour un promoteur de l’Union européenne ou de l’AELE, le domicile a donc un double effet : il conditionne le séjour, et il change la qualification de la société au regard de la Lex Koller. Pour un ressortissant d’un autre État, seul le droit de s’établir en Suisse, avec un permis d’établissement, produit ce second effet.

Vendre : acte authentique et garantie des défauts depuis 2026

En Suisse, « les ventes d’immeubles ne sont valables que si elles sont faites par acte authentique » (art. 216 al. 1 CO). La promesse de vente, le pacte d’emption ou de préemption doivent prendre la même forme (art. 216 al. 2 CO). Une réservation signée sous seing privé ne vous lie donc pas valablement à votre acheteur.

Depuis le 1er janvier 2026, la garantie due par le vendeur d’un immeuble a été renforcée, et le promoteur est le premier visé. « L’acheteur de l’immeuble dispose de 60 jours pour signaler les défauts au vendeur » (art. 219a al. 1 CO), et une convention qui raccourcit ce délai est nulle. Surtout, l’acheteur d’un immeuble qui comprend une construction « devant encore être érigée ou ayant été érigée moins de deux ans avant la vente » peut exiger que le vendeur répare les défauts à ses frais (art. 219a al. 2 CO). Ses droits se prescrivent par cinq ans dès le transfert de propriété, sans possibilité de réduire ce délai au détriment de l’acheteur (art. 219a al. 3 CO).

L’hypothèque légale des artisans et entrepreneurs

Le Code civil protège ceux qui construisent, parfois au détriment du maître d’ouvrage. Les artisans et entrepreneurs peuvent faire inscrire une hypothèque légale sur l’immeuble pour lequel ils ont fourni des matériaux et du travail, « que leur débiteur soit le propriétaire foncier, un artisan ou un entrepreneur » (art. 837 al. 1 ch. 3 CC). Un sous-traitant que votre entreprise générale n’a pas payé peut donc grever votre terrain, alors que vous avez réglé la facture de l’entreprise générale.

L’inscription doit être obtenue au plus tard dans les quatre mois qui suivent l’achèvement des travaux (art. 839 al. 2 CC), et l’ayant droit ne peut y renoncer d’avance (art. 837 al. 3 CC). Elle est exclue si le propriétaire fournit des sûretés suffisantes (art. 839 al. 3 CC). Pour un promoteur qui vend des lots, une hypothèque inscrite au mauvais moment bloque une signature chez le notaire : le contrôle des paiements en cascade fait partie du métier.

TVA : la vente d’immeuble hors du champ de l’impôt

La loi sur la TVA exclut du champ de l’impôt « le transfert et la constitution de droits réels sur des immeubles » (art. 21 al. 2 ch. 20 LTVA). Le promoteur peut opter pour l’imposition de certaines prestations exclues, mais pas lorsque l’acquéreur affecte ou compte affecter l’objet exclusivement à des fins d’habitation (art. 22 al. 2 let. b LTVA). Pour des logements, la TVA payée sur les travaux devient donc en principe un coût de l’opération.

La frontière entre la vente d’un immeuble et une prestation de construction imposable dépend de la manière dont le contrat est conclu et du moment de la signature par rapport aux travaux. Faites-la valider par un spécialiste avant de signer vos premiers actes. Quant aux gains réalisés sur la revente, ils relèvent de l’impôt cantonal sur les gains immobiliers ou de l’impôt sur le bénéfice selon le canton et la structure : ce point se règle au moment de choisir le canton du siège.

Forme juridique et structure du capital

Une opération immobilière engage des montants élevés et des garanties bancaires : la SA, avec 100 000 francs de capital dont 50 000 au moins libérés, est la forme la plus courante. La Sàrl, avec 20 000 francs entièrement libérés, convient à une première opération de taille modeste. Notre article SA ou Sàrl en Suisse compare les deux, et notre guide pour créer une société en Suisse décrit la constitution pas à pas.

Pour un fondateur étranger, la répartition du capital, des voix et des prêts d’associés n’est pas un détail de statuts : c’est elle qui détermine, au sens de la Lex Koller, si la société peut acheter un terrain résidentiel. Elle se décide avant la constitution. Pour les investisseurs que vous chercherez à convaincre, notre article sur l’investissement immobilier en Suisse présente le point de vue de l’acheteur.

Un cas concret : deux promoteurs français à Lausanne

Deux promoteurs installés à Annecy veulent construire un petit immeuble de huit appartements près de Lausanne. Ils prévoient de détenir ensemble 60 % d’une SA vaudoise, sans s’installer en Suisse. À ce niveau, la société est présumée dominée par des personnes à l’étranger, et l’achat du terrain pour y construire des logements serait refusé. Deux voies s’ouvrent à eux. La première : l’un d’eux s’établit à Lausanne avec sa famille, ce qui change sa qualification au regard de la loi ; la structure est revue avec un spécialiste avant toute promesse d’achat. La seconde : ils réorientent leur première opération vers un immeuble artisanal et de bureaux, ouvert aux sociétés en mains étrangères. Dans les deux cas, la décision précède la constitution de la société, pas la signature chez le notaire.

Les erreurs qui coûtent cher

• Signer une promesse d’achat de terrain avant d’avoir vérifié la qualification Lex Koller de la société.
• Acheter du terrain en réserve pour un projet futur, ce que la loi traite comme un placement prohibé.
• Vendre sur plan avec un simple contrat de réservation, sans acte authentique.
• Accorder aux acheteurs une garantie plus longue que celle obtenue des entrepreneurs.
• Payer l’entreprise générale sans vérifier que ses sous-traitants sont payés, puis découvrir une hypothèque légale.
• Calculer la marge d’une opération de logements en supposant que la TVA sur les travaux sera récupérée.

FAQ : devenir promoteur immobilier en Suisse

Un étranger peut-il être promoteur immobilier en Suisse ?

Oui, aucune autorisation n’est exigée pour exercer le métier. Mais une société dominée par des personnes à l’étranger ne peut pas acheter de terrain pour y construire des logements (art. 12 let. a LFAIE). Elle peut en revanche développer de l’immobilier commercial : bureaux, commerces, hôtels, entrepôts.

Une société en mains étrangères peut-elle acheter un terrain à bâtir ?

Seulement pour y exercer à court terme une activité économique. La loi présume la domination étrangère au-delà d’un tiers du capital ou des voix (art. 6 al. 2 LFAIE). Selon l’Office fédéral de la justice, conserver du terrain à bâtir, même en zone industrielle, constitue un placement de capitaux prohibé.

Quelle garantie le promoteur doit-il à l’acheteur depuis 2026 ?

L’acheteur dispose de 60 jours pour signaler un défaut, et pour un bâtiment à construire ou construit moins de deux ans avant la vente, il peut exiger la réparation aux frais du vendeur (art. 219a CO, en vigueur depuis le 1er janvier 2026). Ses droits se prescrivent par cinq ans dès le transfert de propriété.

Un sous-traitant impayé peut-il grever le terrain du promoteur ?

Oui. Les artisans et entrepreneurs peuvent faire inscrire une hypothèque légale sur l’immeuble même si leur débiteur est l’entreprise générale (art. 837 al. 1 ch. 3 CC), au plus tard quatre mois après l’achèvement des travaux. Le promoteur peut l’éviter en fournissant des sûretés suffisantes.

La vente d’un logement neuf est-elle soumise à la TVA ?

Non, le transfert d’un immeuble est exclu du champ de la TVA (art. 21 al. 2 ch. 20 LTVA), et l’option pour l’imposition est impossible quand l’acheteur l’affecte à l’habitation. La frontière avec une prestation de construction imposable se vérifie avant de signer.

Quelle forme juridique pour une société de promotion immobilière ?

La SA est la plus fréquente, avec 100 000 francs de capital dont 50 000 libérés. La Sàrl, avec 20 000 francs, suffit pour une première opération modeste. Pour un fondateur étranger, la répartition du capital et des voix compte davantage que la forme, à cause de la Lex Koller.

Sources

• Loi fédérale sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger (LFAIE), RS 211.412.41
• Office fédéral de la justice, « Acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger, Instructions aux offices du registre foncier », 1er juillet 2009
• Code des obligations (CO), RS 220, art. 216, 219a, 718 et 814
• Code civil suisse (CC), RS 210, art. 837 et 839
• Loi sur la TVA (LTVA), RS 641.20, art. 21 et 22
• Accord sur la libre circulation des personnes, RS 0.142.112.681, annexe I
• Loi sur les étrangers et l’intégration (LEI), RS 142.20, art. 19